第418页 为战略定位做出必要努力

总裁：你怎么看房产这个行业？
侯先生：我从事房产行业研究这么多年，感觉房产行业顶部已经摸到，机会越来越少，过去的高举高打、大规模拿地的玩法已经过去。以投资人角度来看，捧场房地产的投资人不多。目前，房地产步入红海，要么被别人干死，要么自己把自己干死，行业内部结构正在变化，像万科、中海等公司会进一步崛起，他们会分拆自己的物业管理，OTO等上市，他们根据自己企业内部需要以主业为主，不断孵化新产业；其次，不少房企坚定地剥离他们房产主业，手中留有大把现金，转投别的行业，进行大幅度转型。
赛普咨询2015年8月报告说：为应对白银时代，超过50家的上市房企宣布转型，在转型方式上，各家房企也是脑洞大开，瘦身、分拆、跨界各显神通。转型方向可总结为两种，一种是体内转型深耕地产主业，另一种是跨界转型寻找机会。不管哪一种，对开发商来说都面临着进入新领域，需要付出探索、试错的成本。
从资本市场变迁可以看到产业变迁。如20世纪50年代的美国，当时最好的股票是汽车、航空，那是叫成长股，市盈率100倍；60年代，资本市场热捧钢铁、地产；70年代是石油；80年代是房地产；90年代是计算机；2000年以来是互联网。未来产业变迁一定是资本市场根据喜好先变迁。这是规律。
侯先生接着说，如腾讯、阿里巴巴、苹果。他们的市盈率一开始给的高，是因为他们代表的是新经济产业；可香港现在只给房地产公司的市盈率5～6倍，最好的是中海地产，也就10倍；而内地中小企业，有前景有想象空间的企业，市盈率给了70～80倍，乃至上百倍。这就是差异。
总裁未必接受侯先生的全部观点，他没有明说，而是绕开问题开始阐述自己对房地产行业的看法。他阐述了至少30分钟， 主要观点是说：首先，中国房地产规模现在10万亿元，相信这个市场还是存在的；其次，我们这代人非常相信政府和党组织，相信国家为保持经济增长会采取很多政策。中国是典型的政治经济学的管理方式，到2015年年底，国家一定会想尽办法保证国民经济增长，而且会做实。所以，我充满信心。
侯先生：目前，中国房地产行业的扩张模式很像中国经济，还是靠资产负债表的扩张来完成，但现金流报表表现不佳，因此在错配，导致既没有造血功能，股价上不去，资本市场也失去了融资能力。因此，多数地产企业的发展高峰期已过，再也不能仅仅靠规模扩张来实现增长，应该认真积极地防范各类风险！
侯先生；我给碧桂园一个忠告，目前，股票投资者不愿意看到碧桂园还沿用原有模式大肆扩张，而是期待碧桂园有新的增长点出现。在上升行业里找到上升业务，该业务还要有丰富想象力。
侯先生建议说：总裁，建议您在中期业绩公布后参与一些国内反向路演，亲身感受一下国内投资人是如何看待中国房地产这个行业的。要相信大众投资者的选择和手中的股票。2007年，曾经给了地产股极高市盈率，表明当时资金就是喜欢房地产业；而现在，就是不喜欢。碧桂园规模和利润在增长，可资本市场价值却在降低，形成了背道而驰的结果。这就是现实。目前，房地产市场已经进入到了存量时代。这个行业虽不会消失，但活的会很辛苦！这是我的第一点看法。
总裁点头认同侯先生的结论，说：是的。
侯先生：第二，地产公司会在资本市场失去股权融资的功能；第三，地产公司在行业下行中不会因为规模扩大而使成本下降，反而有成本上升的压力；第四，到目前为止，中国房地产售价还没有真正做过下行调整，但调整是必然的，只是时间问题。如果出现调整，对库存量较大的企业来说是灭顶之灾。
总裁点头，又一次说：是的。
侯先生继续说：随着高铁四通八达，三四线城市人口净流出空心化是不可逆转的趋势。中国经济在转型，加上市场调控占比越来越大，政府采取的政策虽很清晰，但是引导性的，而不是干预性的。我作为一个分析员，知道投资者有一些忠告，不希望碧桂园大规模扩张，而是希望碧桂园孵化出另外一些产业。现在，如果拿出1000亿元买地，风险会很大，若从中拿出200亿元从事教育产业和健康产业，也许是个很好选择。目前，教育产业和健康产业市场极缺，老百姓愿意花钱，是不会计较开支的，但房地产行业就不同了。
此时我又插话了，因为认同侯先生的大部分观点，并想趁机提醒总裁。我说：每一家房地产公司过去都在追求规模扩张，从现金流角度看，每年都是负现金流。为此，其缺口要么靠举债填补，要么靠股权融资填补。长此下去，必会弹尽粮绝，这很危险。
侯先生：财务理论上讲，这叫资产负债表和利润表错配。
总裁不认同，说：有利润没现金是个过程。最终是会变成现金的。
侯先生：不一定。
我也说：不一定。因为利润有可能变成了库存，表现形式如待售物业、待开发土地、车位、酒店、应收款......有些资产永远也变不成现金的。
总裁：可否资产证券化？
侯先生：这倒是可以。关键是资产本身的收益情况。收益高，才有意义；收益不高，没有什么意义的。如果利润变成了一些卖不出去的资产，企业没有了造血机制，那必然会越来越被动。
我借题发挥说：我们老板说，万一遇到资金周转困难时，最后一招是卖股权。理论上是成立的，但事实上，到了出现债务危机的那天，股权是不值钱的。期待质押股权或出售股权融资时融不到的。
总裁不置可否，静静地听着。
侯先生进一步忠告说：大企业一定不要沉浸在过去的成功之中。诺基亚就是因为沉浸在一时的辉煌，现在不就消失了吗？成功，其实是很害人的。