第418页 为战略定位做出必要努力
小乔 (As I read)
读过 我在碧桂园的1000天
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总裁:你怎么看房产这个行业? 侯先生:我从事房产行业研究这么多年,感觉房产行业顶部已经摸到,机会越来越少,过去的高举高打、大规模拿地的玩法已经过去。以投资人角度来看,捧场房地产的投资人不多。目前,房地产步入红海,要么被别人干死,要么自己把自己干死,行业内部结构正在变化,像万科、中海等公司会进一步崛起,他们会分拆自己的物业管理,OTO等上市,他们根据自己企业内部需要以主业为主,不断孵化新产业;其次,不少房企坚定地剥离他们房产主业,手中留有大把现金,转投别的行业,进行大幅度转型。 赛普咨询2015年8月报告说:为应对白银时代,超过50家的上市房企宣布转型,在转型方式上,各家房企也是脑洞大开,瘦身、分拆、跨界各显神通。转型方向可总结为两种,一种是体内转型深耕地产主业,另一种是跨界转型寻找机会。不管哪一种,对开发商来说都面临着进入新领域,需要付出探索、试错的成本。 从资本市场变迁可以看到产业变迁。如20世纪50年代的美国,当时最好的股票是汽车、航空,那是叫成长股,市盈率100倍;60年代,资本市场热捧钢铁、地产;70年代是石油;80年代是房地产;90年代是计算机;2000年以来是互联网。未来产业变迁一定是资本市场根据喜好先变迁。这是规律。 侯先生接着说,如腾讯、阿里巴巴、苹果。他们的市盈率一开始给的高,是因为他们代表的是新经济产业;可香港现在只给房地产公司的市盈率5~6倍,最好的是中海地产,也就10倍;而内地中小企业,有前景有想象空间的企业,市盈率给了70~80倍,乃至上百倍。这就是差异。 总裁未必接受侯先生的全部观点,他没有明说,而是绕开问题开始阐述自己对房地产行业的看法。他阐述了至少30分钟, 主要观点是说:首先,中国房地产规模现在10万亿元,相信这个市场还是存在的;其次,我们这代人非常相信政府和党组织,相信国家为保持经济增长会采取很多政策。中国是典型的政治经济学的管理方式,到2015年年底,国家一定会想尽办法保证国民经济增长,而且会做实。所以,我充满信心。 侯先生:目前,中国房地产行业的扩张模式很像中国经济,还是靠资产负债表的扩张来完成,但现金流报表表现不佳,因此在错配,导致既没有造血功能,股价上不去,资本市场也失去了融资能力。因此,多数地产企业的发展高峰期已过,再也不能仅仅靠规模扩张来实现增长,应该认真积极地防范各类风险! 侯先生;我给碧桂园一个忠告,目前,股票投资者不愿意看到碧桂园还沿用原有模式大肆扩张,而是期待碧桂园有新的增长点出现。在上升行业里找到上升业务,该业务还要有丰富想象力。 侯先生建议说:总裁,建议您在中期业绩公布后参与一些国内反向路演,亲身感受一下国内投资人是如何看待中国房地产这个行业的。要相信大众投资者的选择和手中的股票。2007年,曾经给了地产股极高市盈率,表明当时资金就是喜欢房地产业;而现在,就是不喜欢。碧桂园规模和利润在增长,可资本市场价值却在降低,形成了背道而驰的结果。这就是现实。目前,房地产市场已经进入到了存量时代。这个行业虽不会消失,但活的会很辛苦!这是我的第一点看法。 总裁点头认同侯先生的结论,说:是的。 侯先生:第二,地产公司会在资本市场失去股权融资的功能;第三,地产公司在行业下行中不会因为规模扩大而使成本下降,反而有成本上升的压力;第四,到目前为止,中国房地产售价还没有真正做过下行调整,但调整是必然的,只是时间问题。如果出现调整,对库存量较大的企业来说是灭顶之灾。 总裁点头,又一次说:是的。 侯先生继续说:随着高铁四通八达,三四线城市人口净流出空心化是不可逆转的趋势。中国经济在转型,加上市场调控占比越来越大,政府采取的政策虽很清晰,但是引导性的,而不是干预性的。我作为一个分析员,知道投资者有一些忠告,不希望碧桂园大规模扩张,而是希望碧桂园孵化出另外一些产业。现在,如果拿出1000亿元买地,风险会很大,若从中拿出200亿元从事教育产业和健康产业,也许是个很好选择。目前,教育产业和健康产业市场极缺,老百姓愿意花钱,是不会计较开支的,但房地产行业就不同了。 此时我又插话了,因为认同侯先生的大部分观点,并想趁机提醒总裁。我说:每一家房地产公司过去都在追求规模扩张,从现金流角度看,每年都是负现金流。为此,其缺口要么靠举债填补,要么靠股权融资填补。长此下去,必会弹尽粮绝,这很危险。 侯先生:财务理论上讲,这叫资产负债表和利润表错配。 总裁不认同,说:有利润没现金是个过程。最终是会变成现金的。 侯先生:不一定。 我也说:不一定。因为利润有可能变成了库存,表现形式如待售物业、待开发土地、车位、酒店、应收款......有些资产永远也变不成现金的。 总裁:可否资产证券化? 侯先生:这倒是可以。关键是资产本身的收益情况。收益高,才有意义;收益不高,没有什么意义的。如果利润变成了一些卖不出去的资产,企业没有了造血机制,那必然会越来越被动。 我借题发挥说:我们老板说,万一遇到资金周转困难时,最后一招是卖股权。理论上是成立的,但事实上,到了出现债务危机的那天,股权是不值钱的。期待质押股权或出售股权融资时融不到的。 总裁不置可否,静静地听着。 侯先生进一步忠告说:大企业一定不要沉浸在过去的成功之中。诺基亚就是因为沉浸在一时的辉煌,现在不就消失了吗?成功,其实是很害人的。 引自 为战略定位做出必要努力
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