珍贵的碧桂园一手内幕信息、难得一见的职场生存秘闻——《我在碧桂园的1000天》读书笔记

一、整体印象

1、本书记录了作者从中海地产跳槽到碧桂园任CFO的3年职业经历（2014年4月1日起到2017年4月1日）。

2、虽然很多人觉得对杨国强及其家族过多吹誉之词，但是借作者宝贵的视角，近距离观察一家著名、大型、风云房地产企业，市面上都难得有这样的书！比我读过的冯仑、王石的书更有借鉴学习的价值。

3、杨国强神奇地收回了本书的发行，令本以为是赞歌式的故事小说，平添了更多的可信度或者秘闻可信感。

4、这本书对我们思考中国房地产行业的历史、发展和未来有很大价值，对我们理解碧桂园是怎样的企业也有很多一手的信息，对我们了解神秘的首富家族也多有裨益。

5、本书对于我们作为职业经理人，如何在一家家族企业中生存、发展，提供了很多可资借鉴的经验和教训。

二、印象中最深的几个点：

1、起初，我在多个场合发表看法时十分小心，怕踩上地雷被炸得粉身碎骨，避免给人留下新任首席财务官做事肤浅的印象。

2、在杨主席讲话的过程中，总裁一句话都没有插，而是认认真真地做着记录。我发现，他的记录密密麻麻的。这不仅是一种工作态度，更是对老板的尊重。

3、编制路演材料并不难，难的是如何给企业定位，让买债人能理解且给予支持，通俗地就是要把公司的故事讲好。这在一定程度上是在考验财务主管的功力。我们常说的讲好故事，我的理解是，故事不仅要动听，更要有血有肉，做出必要承诺，突显与众不同的优势，以增强吸引力，发挥神奇的化学效应。

4、在和官员一起谈合作时，杨主席说的每一句话都不可能是废话，即便开始你觉得是废话，那也是为后面的重要商业条款做必要的软性铺垫。

杨主席最喜欢说的一句话是：“我是个农民，书读得少，很多事情听不懂，人笨，我没有背景，违法违规的事绝对不干。”

这句话每次见官员，杨主席都会借机谦卑的讲出来这句话，官员们都很受用，所以面对双方利益的谈判，由于政府来人多以自以为高高在上，也许没有把杨主席当成平等对手。

【在一个十万人的企业中杀伐决断说一不二的大佬，也可以装孙子弯腰卑微到尘埃里，这才是真正的高手和人精。】

5、在微信里收到碧桂园华东区域华总裁发来的一段话。不久前我们刚见过面。此时，他身在项目一线有如此感慨，可见是他的心声：从20 03年做小部门的经理开始，我带团队已经十多年了，见了各种同事和部下的浮躁或沉稳，想说几句：做任何一种工作，别只惦记能否赚钱，要先学着让自己值钱。没有哪个行业的钱是好赚的。赚到钱前，可以赚知识，赚经历，赚阅历。以上都赚到了，慢慢就能赚到钱。先改变自己的态度，才能改变人生的高度。不要让本该拼搏的年纪，却想得太多，做得太少……

6、我早说过，每个人只要有重大亮相机会——如同摄影师遇到自然界的美丽瞬间一样——就得好好抓住，要给听者留下深刻印象，为推动工作打开良好局面。

7、杨主席很欣赏那些像他一样出身贫寒，历经磨难，然后通过自身努力实现人生价值的人。我知道他欣赏韩国前总统李明博，我们的多次交谈中他都提到这位韩国前总统的成功经历。他欣赏靠卖血买了一部相机、靠努力找名人推荐上了大学、靠勤奋一步一步成为大导演的张艺谋。在“未来领袖”高管交流会上，他拿出央视采访那时刚出道，在《老井》中担当男一号的张艺谋挑担子的片段播给大家看。他提到《富甲美国》《经营未来》两本书时说了一段话:“少年的贫寒不是人生的绊脚石，而是伴随一生的财富;当你觉得已经不可能的时候，再努力一下，或许就成了。”

曾经有一位年轻人向大哲学家苏格拉底请教成功的秘密，他和年轻人玩了一个游戏一~■把年轻人按在水里。年轻人为了活命，拼命浮出水面呼吸空气，然后苏格拉底说：“这就是秘密。你必须对成功有着强烈的欲望，就像你有着强烈的求生欲望一样。”

8、我不断提醒自己，作为一个刚加入的新人，不能妄议财务工作的优缺点。我必须尽力找到问题的症结和解决办法。经验告诉我，一个组织要达成共识，相互信任，处理问题必须和气，只有这样，才能做成事。

9、杨主席喜爱读书，也得益于读书。他要求无论级别有多高，无论新人还是老人，都要坚持学习。他本人就是个好榜样，两个女儿也是书不离手。

【这么爱学习，还对外说，书读得少，这是真得谦卑、藏拙】

10、20 17年4 月1 6 日，“凤鸣桂圆”公众号介绍了杨主席的藏书、书架及读书习惯，还特意介绍了他的至爱及推荐书单：

1. 《经营未来》，作者：李明博

2. 《我如何成为世界首富》，作者：保罗•盖帝

3. 《忏悔录》，作者：让•雅克.卢梭

4. 《假如给我三天光明》，作者：海伦.凯勒

5. 《基督山伯爵》，作者：大仲马

6. 《富甲天下》，作者：山姆•沃尔顿

11、胆识是企业家成功的重要素养。没有胆识，一事无成。此项目需要的是大胆识。了解杨主席的人都知道，他除了胆识，在规划的细节方面也十分投入。碧桂园有自己的专用班底，如规划设计、园林建造、施工团队、装修队伍……在这个项目上，这些团队发挥了集团军打歼灭战的战法，不仅有迅雷不及掩耳之势，而且有成本控制的绝对优势，给这个项目提供了强大的竞争力。

我管公司的“柴米油盐”，脑子里的问题和区域总裁不同，就问道：“眼前是房地产行业的冬天，冬天该怎么过呢？”

“没事的。要是碧桂园倒了，全国房地产公司也都不好过。”区域总裁自信地说。

12、杨主席所开创的事业一~房地产业一本来和零售业无关，可他偏偏要学沃尔玛。2 0 年下来，学得有模有样，沃尔玛因此成为他开创事业重要的灵感来源。他是这么说的，碧桂园在标准化方面学习麦当劳，在薄利多销方面学习沃尔玛，也因此形成了系统的企业经营理念和价值观。

沃尔玛经典的“女裤理论”的低价战略，使得它驰骋全球零售业沙场，此营销策略就是沃尔玛成功经营的核心法宝，同时也是沃尔玛作为一个跨国公司的长期定价战略。

沃尔玛所说的“女裤理论”是对薄利多销策略的最好解释。

沃尔玛之所以成功— 成为世界500强第一名，关键点就是它的商业模式在全世界具有可复制性。

书的前言是这么定位的，“这是关于创业精神、冒险精神和辛勤劳动，以及知道你的奋斗目标并且愿意为达到目标而行动的故事'

书中提炼出企业成功经营的1 0大法则：（1 ) 敬业；（2 ) 与所有同事分享利润，把他们视为合伙人;（3 ) 激励你的合伙人;（4 ) 交流沟通；( 5 ) 感激你的同事为公司所做的每一件事;（6 ) 成功要大肆庆祝，失败则不必耿耿于怀，不要对自己过于严肃，尽量放松，这样你周围的人也会放松，充满乐趣，经营显示激情；（7 ) 倾听公司中每一位员工的意见，并要想方设法广开言路;（8 ) 要做得比顾客所期望的更好;（9 ) 比对手更好地控制费用；（1 0 ) 逆流而上，另辟蹊径，藐视传统的观念。

我发现，杨主席的诸多经营理念和这1 0 条十分相似，我甚至大胆猜想杨主席是直接借鉴了山姆•沃尔顿的经营理念。

杨主席反复强调碧桂园的商业模式是“髙周转、精品质、低成本”，而且用最大化刺激人性的激励机制来保障，使碧桂园过往多年一直保持5 0 % 以上的成长率。

杨主席追捧沃尔玛、麦当劳的其中一个原因，是它们形成了独有的在内部可复制的商业模式。

12、每个人在日常生活中，着多个角色，像对演员的要求一样，每个角色都要演好。如果演不好，只能说明这人悟性差，也就不是一个出色的人。我时刻要求自己在不同的角色中做什么像什么。

13、杨主其实扮演席解释说：“我们必须了解人性。人性是自私的。这是键点。我们在选择管理方法时就是要直穿人性的弱点，不能搞平均主义，不能‘做善事’。

14、理论上，资本运作是价值创造的三个重要手段之一，是最能展现魔力的正道。

简而言之，就是积极利用资本市场通行的各种金融工具，通过成功操作，为股东创造非生产

经营能实现的价值的过程。

15、“所有融资活动，除了拿到钱，必须强调成本最低。这是融资活动的根本原则。”我在内部常说。

发挥现有资产最大效益，让融资成本降到最低，有力促进公司转型，这是资本运作的根本任务，因此，一定要常抓不懈。

16、每个人都要清楚，要想领导一个团队，就要有超凡的业缋。没有业缋的领导，地位是立不起来的。在民营企业中，没有一天能混的日子的。

17、做任何生意，都要树立“现金为王”的理念。长期没有净现金流贡献的生意，风险是巨大的，也违背了股东投资的初衷。

18、问题4 : 过往三年的财务数据符合上市要求吗？

BNP答：单从目前提供的数据看，碧桂园教育产业这块是不符合要求的。原来大连枫叶也是这样的。你们需要聘请会计师做一些规划，然后选择有意义的会计政策来安排。譬如，会计年限可调到当年7 月到次年7 月。等数据出来之后，再说是否符合上市要求。如果仍不能符合要求，可根据VIE结构的要求推迟上市的时间表。

问题5 : 教育产业上市的市盈率大约是多少倍？

BNP答：目前大约2 0 倍以上。当然，也有7 0 倍的。关键是故事。故事感人了，吸引人了，投资者会给较高市盈率。以碧桂园学校的情况来看，可以预料，故事能打动人。

问题6 : 当前，哪些问题是最关键的问题？

BNP答：很明显，需要聘请一家有丰富经验的投资银行做进一步的策划；需要聘请一位具有管理教育产业运营经验的人做行政总裁;需要找一位合适的财务总监开始对财务数据进行梳理等等。这几方面至关重要。

19、很多人都认为，资本运作就是股价管理。

我分管资本运作，在外人看来，衡量业绩表现最直观的指标就是股价的升跌。股价升了，未必是你的成绩；但股价跌了，— 定是你的责任。这一点，我是知道的。

20、在我们的众多主张中，有一个观点是出人意料的。既然民企背景的房地产公司受到市场歧视，那我们就应该想方设法改变一下颜色。

为什么这么说呢?起码有两个原因：第一，如果企业素质相当，一个是国企，一个是民企，民企的融资成本大大高于国企；第二，同样都是地产公司，市场给国企的市盈率远高于给民企的。

21、生意场上就是这样，要在合适的时间说合适的话，做合适的事，才能获得你想要的结果。

22、成博士 20 07年加入碧桂园后管过几个项目，创造了不小的经济收益。他的成功让杨主席得出一个结论，那就是拥有博士学位的人比没有博士学位的人的能力会高出一大截。

根据杨主席要求，成博士稍微梳理了一下思路。我以为他会说很多有哲理的话，但我错了。他没有把自己当成一位成功者，他没有告诉学员该怎么做，而是用很平静的语气，谦卑、睿智地讲了三个在碧桂园颇有逻辑性的故事。

成博士在分享他在碧桂园工作上的得与失后，告诫大家，“成功不是必然的，需要不断地学习，不懈地努力，戒骄戒躁，时刻保持清醒，保持对市场的敬畏”。

23、谈到所走过的路，宋董事深有感慨地说:“选对一个有前途的公司，跟好一个有爱心的老板，似乎可遇不可求，幸运的是我有机会同碧桂园一起成长。”

宋董事很庆幸自己当初的选择。当初很多人问他，连家人也在问，为什么要加入一家民企？他完全出于偶然，就想出去闯一闯。回头再看，当时他冒了很大风险，幸运的是选对了。公司在发展，个人的价值也就逐渐得到了体现。

24、杨主席一向最能关注人性的需要。表面上强调愿意让利，愿意和大家分享利益，而实际上要求每一块钱都是大家挣来的，而不是公司给的，然后公司得大头，你们得自己该得的那份，其乐融融，各得其所。

25、杨主席谈管理做管理时，有时会仿照毛泽东主席的做法。也许与他出生的年代有关，也许他从骨子里很佩服这位智慧伟人。

26、杨主席基本认同夫妻两人及家人可在公司内工作的事实。

这有别于很多国企和民企。据我观察，集团高管有不少夫妇及子女都在碧桂园工作。对杨主席来说，这没关系，关键是每个个体能否处理好一些尴尬或者利益冲突问题，若能处理好，就正常工作；若处理不好，就要自己想办法做出适当的安排。

杨主席对家人、对外聘员工的夫妻都是这样的态度，事实上，集团上下都看在眼里。所以，碧桂园内部风气基本良好，一团和气，堪称一个“大家庭”。因此，塑造“家”文化也是碧桂园企业文化的一大特色。

27、杨主席说过一段经典的话：“在内部，给你的职务说有用就有用，说没用就没有用。谁也不要把它看得很重。今天你在这个位子上，也许明天什么都不是。”我在任期间，亲眼目睹了多个案例。据我观察，一切皆由杨主席认为你能在哪个岗位创造最大利#而决定。

28、当晚现场有人分析说：“如果杨主席不批评你，—段时间不理你，估计你的位子就坐不稳了。只要杨主席还在批你，和你沟通，说明你还有一定的存在价值。”

29、很明显，摩根士丹利团队也做了精心准备，他们提交了一份相当有厚度的建议书。这是他们的例行功课，足以证明他们工作是认真的，专业是一流的，也表示对公司的高度重视和信任。

30、“企业管理以财务管理为中心，”我在很多场合是这么推销的，“财务管理以现金流管理为核心，而现金流管理是以全面预算管理为入口， 我的灌输是有U 定的影响力的。

随着工作深入，我的倡导已经得到广泛的认可，但如何落地生根，开花结果，真正的考验才刚刚开始。关爱我管理方法的个别领导私下对我说，其实，集团所有改变最后都要看杨主席的态度，只要杨主席能够认可和支持，后续执行层面的事比较好办。

31、总裁：“你怎么看房产这个行业？”

侯先生：“我从事房产行业研究这么多年，感觉房产行业顶部已经摸到，机会越来越少，过去的高举高打、大规模拿地的玩法已经过去。以投资人角度看，捧场房地产的投资人不多。目前，房地产步入“红海”，要么被别人干死，要么自己把自己干死，行业内部结构正在变化，像万科、中海等公司会进一步崛起，他们会分拆自己的物业管理、OTO等上市，他们根摒自己企业内部需要以主业为主，不断孵化新产业；其次，不少房企坚定地剥离他们房产主业，手中留有大把现金，转投别的产业，进行大幅度转型。

“赛普咨询20 15年8 月报告说：为应对白银时代，超过5 0 家的上市房企宣布转型，在转型方式上，各家房企也是‘脑洞大开’，瘦身、分拆、跨界各显神通。转型方向可总结为两种，一种是体内转型深耕地产主业，另一种是跨界转型寻找机会。不管哪一种，对开发商来说都面临着进人新领域，需要付出探索、试错的成本。

“从资本市场变迁可以看到产业变迁。如2 0 世纪5 0 年代的美国，当时最好的股票是汽车、航空，那时叫成长股，市盈率10 0倍；6 0 年代，资本市场热捧钢铁、地产；7 0 年代是石油；8 0 年代是房地产；90年代是计算机；20 0 0年以来是互联网。未来产业变迁一定是资本市场根据喜好先变迁。这是规律。”

侯先生接着说：“如腾讯、阿里巴巴、苹果，它们的市盈率一开始给的高，是因为它们代表的是新经济产业;可香港现在只给房地产公司的市盈率5 6 倍，最好的是中海地产，也就1 0倍；而内地中小企业，有前景有想象空间的企业，市盈率给了 70 8 0 倍，乃至上百倍。这就是差异。”

侯先生为了强化自己的观点，并让观点落地，建议说：“总裁，建议您在中期业绩公布后参与一些国内反向路演，亲身感受一下国内投资人是如何看待中匡房地产这个行业的。要相信众投资者的选择和手中的投票。20 07年，曾经给了地产股极高市盈率，表明当时资金就是喜欢房地产业；而现在，就是不喜欢。碧桂园规模和利润在增长，可资本市场价值却在降低，形成了背道而驰的结果，这就是现实。目前，房地产市场已经进入到‘存量时代’。这个行业虽不会消失，但活得会很辛苦！这是我的第一点看法。”

侯先生：“第二，地产公司会在资本市场失去股权融资的功能；第三，地产公司在行业下行中不会因为规模扩大而使成本下降，反而有成本上升的压力；第四，到目前为止，中国房地产售价还没有真正做过下行调整，但调整是必然的，只是时间问题。如果出现调整，对库存量较大的企业来说是灭顶之灾。”

侯先生继续说:“植着高铁四通八达，三、四线城市人口净流出，空心化是不可逆转的趋势。中国经济在转型，加上市场调控占比越来越大，政府采取的政策虽很清晰，但是引导性的，而不是干预性的。我作为一个分析员，知道投资者有一些忠告，不希望碧桂园失规模扩张，而是希望碧桂园孵化出另外一些产业。现在，如果拿出1000亿元买地，风险会很大，若从中拿出20 0亿元从事教育产和健康产业，也许是很好选择。目前，教育产业和健康产业市场极缺，老百姓愿意花钱，是不会计较开支的，但房地产行业就不同了。”

此时我又插话了，因为认同侯先生的大部分观点，并想趁机提醒总裁。我说:“每一家房地产公司过去都在追求规模扩张，从现金流角度看，每年都是负现金流。为此，其缺口要么靠举债填补，要么靠股权融资填补。长此下去，必会弹尽粮绝，这很危险。”

侯先生:“财务理论上讲，这叫资产负债表和利润表错配。”

侯先生的观点相当激烈，刺激着我的神经，但是否触动总裁，我不得而知。我借题发挥说:“我们老板说，万一遇到资金周转困难时，最后一招是卖股权。理论上是成立的，但事实上，到了出现债务危机的那天，股权是不值钱的，期待质押股权或出售股权融资是融不到的。”

侯先生进一步忠告说：“大企业一定不要沉浸在过去的成功之中。诺基亚就是因为沉浸在一时的辉煌，现在不就消失了吗？成功，其实是很害人的。”

侯先生反应快，也许这也是他一直在思考的问题之一，就说:“房地产企业先是防范风险，其次才是发展。风险意识一定要强。”

32、在微信群里，很快和过往一样，区域总裁和项目总经理们又是一轮积极回复：“收到，认真落实！”

我会心地笑了，碧桂园人在这方面练就的习惯真的感觉很好

33、杨主席一直很欣赏韩国前总统李明博先生。李明博出身寒门，做事尽心尽力，最后做了韩国总统。也就是说，他期待的优秀人才就是无论做什么事都要像李明博一样用心，竭尽全力。

杨主席让“未来领袖”学员高度学习成博士。集团曾经给了成博士 1 亿元，一年之后，一个项目实现销售1 0亿元，扣除各项支出，获得净现金流5 亿元。由此知道，他所推崇的优秀人才就是具有强大赚钱能力的人。

34、20 16年2 月，投资公司汇报收购保险公司进展情况时，杨主席打断了汇报：“我不想听这些!”接着说了这么一段话，“投资好比两人打架，你打一拳，别人还你一拳，这没什么特别之处，这是平庸人干的事。”我理解杨主席的言外之意是要求做事不可平庸，不走寻常路;若想投资，就要创造出多于常规做法的数倍利润。因此，杨主席需要的是超越常规的人。

35、事实上，杨主席于20 16年中秋佳节给“未来领袖”学员写了《中秋寄语》，提醒广大年轻人怎样做事，正好回答了这个问题。他说：“碧桂园需要真正有能力解决问题的人，即懂政治，会管理，善于与人沟通，精于计算效益。”可以看出，他对管理人员的素质要求是十分高的，在他眼里， 目前碧桂园还没有一位职业经理人能全面达到他的要求。

36、成功的企业家有一个共性，就是胆子要大，看准了机会，就不遗余力、不留后路地像饿狼一样扑上去搏杀一番。搏杀到了就好，如果运气欠佳没有搏杀到V 休整之后再找出路。