Quelle sera la stratégie logement de Macron ?
Elle ne figurait pas dans le programme du candidat et pourtant, cette stratégie en faveur du logement sera bien examinée, avant la fin de d’année, par le conseil des ministres. Ce projet de loi, attendu depuis des semaines, et qui ambitionne de faire baisser la facture de 18 milliards d’euros, a été dévoilé le 20 septembre dernier par Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, et son secrétaire d’Etat, Julien Denormandie.
Objectif : « Construire plus, mieux et moins cher ». Que faut-il retenir de cette série de mesures?
Je suis locataire
Baisse des APL. La « stratégie logement » prévoie une baisse des aides personnalisées au logement (APL) de cinquante euros, en moyenne, pour les locataires du parc HLM qui les perçoivent. 2,2 millions de personnes sont concernées. Mais cette somme sera compensée, assure le gouvernement, qui compte obtenir des bailleurs sociaux un effort du même montant sur les loyers. « Aucun locataire ne perdra un euro supplémentaire avec cette réforme », a promis le secrétaire d’État, Julien Denormandie. Cette mesure qui devrait générer 1,4 Md€ d’économies, suscite la colère de l’Union sociale de l’habitat (USH) qui fédère tous les organismes d’Habitations à loyers modérés. « Si elle venait à être votée par le Parlement la baisse […] mettrait en péril l’équilibre financier des HLM […] qui en appellent au président de la République», a-t-elle réagi dans un communiqué. Une autre réforme pour tous les bénéficiaires des APL est également prévue mais elle ne s’appliquera qu’à partir du 1er janvier 2019. Le montant de cette allocation mensuelle ne sera plus calculé sur les ressources des deux années précédentes mais sur les revenus en cours de celui-ci. Cette mesure permettra des économies importantes. En effet, 26% des allocataires changent de situation professionnelle ou familiale chaque année, une évolution tardivement prise en compte. Et qui engendre de nombreux rappels, a posteriori.
Il s’appelle « bail mobilité ». Ce nouveau contrat de bail, non renouvelable, doit permettre de louer un bien sans déposer de garantie. D’une durée d’un à dix mois, il est principalement destiné aux étudiants, aux apprentis et aux stagiaires, de moins de 30 ans, qui renoncent parfois à une formation faute de logement. Difficile en effet d’accéder à la location sans caution, ni ressources. Mais comment rassurer les bailleurs ? La garantie sera remplacée par une caution simple et gratuite appelée « Visale ». Elle permettra de couvrir gratuitement le risque de loyers impayés et de remise en état des lieux, à la sortie du logement. Elle sera cofinancée par l’Etat et Action logement.
Un réexamen tous les six mois. Le gouvernement souhaite évaluer, deux fois par an, la situation financière des locataires de logements sociaux pour assurer plus de mobilité. En 2015, elle n’était que de 9,7%.
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Un grand plan de construction. 80 000 logements sociaux vont sortir de terre d’ici cinq ans. 60 000 d’entre eux seront réservés aux étudiants et 20 000 aux jeunes actifs.
Je suis propriétaire
De nouveaux abattements fiscaux. L’Etat veut libérer du foncier constructible. Les particuliers auront le droit à un abattement fiscal exceptionnel, de 2018 à fin 2020, sur les plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir ou bâtis en « zone tendues ». Elles concernent plus d’un millier de communes en France, où l’offre répond difficilement à la demande. Pour obtenir une exonération totale, ces promesses de vente doivent donner lieu à la construction d’un logement social. L’abattement sera de 80% pour les logements intermédiaires et il tombera à 70% pour un logement classique. Pour les locaux professionnels transformés en logements, les entreprises bénéficieront d’un taux réduit de 19% d’imposition sur la plus-value de cession.
L’habitat intergénérationnel. Les propriétaires qui louent ou sous-louent une pièce de leur logement à un jeune seront exonérés d’impôt sur le revenu des loyers perçus. Cette mesure existe déjà aujourd’hui mais s’exerce seulement si le loyer demandé est raisonnable.
Pas de nouvelles normes. C’est fini, il n’y aura pas, durant le quinquennat, de nouvelles normes techniques imposées. Sauf en matière de sécurité.
Je suis acquéreur
Les locataires sociaux favorisés. Pour leur donner l’occasion d’acheter, 40 000 logements par an, contre 8000 à 10 000 aujourd’hui, seront mis en vente par l’entremise d’une société spécialisée. Une mesure qui doit permettre de renflouer les finances des HLM.
Séance de prolongation pour les dispositifs de prêt à taux zéro (PTZ) et l’avantage fiscal Pinel. Les promoteurs et constructeurs pourront encore bénéficier, jusqu’au 31 décembre 2021, de ces deux dispositifs phares qui soutiennent leur activité. Mais ils seront désormais réservés aux villes de plus de 250 000 habitants. Pour rappel, le premier est un prêt aidé de l’Etat qui permet d’acheter votre logement si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années, sous condition de ressources. L’avantage Pinel, lui, permet aux propriétaires qui se lancent dans l’investissement locatif une réduction importante de leur impôt sur le revenu pendant au moins six ans, voire jusqu’à douze ans.
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