글쎄, 나는 동의하지 않지만 부동산 투자가 주식 투자보다 좋다고 생각되는 한 가지를 말해주려고 한다.

부동산 투자는 여러분 스스로 그 부동산의 가치를 올릴 수 있다.

이 말이 무엇인지 단박에 알아차리는 사람도 있을 것이고, 갸우뚱 하는 사람들도 많을 것 같다.

여러분이 투자할 돈이 10억 있다고 치자.
이 돈으로 주식을 살 수도 있고 원룸 건물을 살 수도 있다.

네이버라는 회사가 앞으로도 계속 잘 될 것 같아서 네이버 주식을 샀다 해보자.
여러분이 투자 후에 할 수 있는 일이 뭐가 있을까?

기껏해야 시작페이지를 네이버로 바꾸고 네이버에서 한 번 더 검색하면서 주가가 오르길 기도하는 것 밖에는 없을 것이다.
10억원이라는 큰 돈을 투자 했지만 네이버라는 회사의 의사 결정에는 코딱지 만큼도 참여하지 못한다.

하지만 원룸 건물을 샀다면?
당신은 이 건물의 총 책임자이자 주인 혹은 회장이다. 모든 결정을 당신이 내릴 수 있다.
벽지 색깔이 맘에 안들면 바꿀 수 있다. 세탁기나 냉장고, 에어컨은 무슨 제품을 쓸지, 책상이나 의자들은 뭘 쓸지 어떻게 배치할 지도 결정한다. 주차장의 운영을 어떤 식으로 할지까지 모든 것을 결정할 수 있다.

부동산은 여러분이 어떤 회사의 주식 100%를 소유하고 있는 것과 같다. 회사의 가치를 올리기 위해서 발벗고 나서서 노력해야 하고 그 노력의 과실은 여러분에게 100% 돌아온다.
부동산 투자를 하겠다고 결정한 것은 창업한 것과 별반 다르지 않은 것이다.

만일 당신이 디자이너라면? 아마 십중팔구 인테리어에 감각이 있을 것이다.
돈 20만원만 쥐어줘도 당장 이케아에 달려가서 하루만에 방을 순식간에 바꿔버릴 수 있다.
이렇게 하루만에 바뀐 방이 과연 월세를 더 올려 받을 수 있을까?

당연히 올려 받을 수 있다. 많이 올려 받을 수 있다. 이게 바로 부동산 투자의 재미이다.
월 40만원짜리 원룸방을 2만원만 올려받아도 1년도 안되서 수거할 수 있다. 이렇게 1년만에 원금을 회수 할 수 있는 투자는 흔치 않다.

여러분은 월세 2만원 늘어서 좋다라는 생각만 했겠지만, 사실 월세를 2만원 늘리면 부동산을 팔 때 500만원 정도를 더 받을 수 있다. 여러분이 조금만 노력해서 몇 개 방들을 꾸며두면 부동산을 팔 때 몇천만원은 더 비싸게 팔 수 있다는 것이다.
(여기에 추가로 좋은 점이 한 가지 있다. 여러분의 옆집에 사는 경쟁자들은 이런 방 꾸미기를 할 수가 없다. 이건 다음 글에서 얘기해보겠다.)

나는 이게 바로 부동산 투자가 주식투자보다 단연코 좋은 점이라고 생각한다.
그리고 이걸 잘 알기 때문에 내가 가진 건물의 가치를 높이기 위해서 여러 노력들을 하고 있다.

하.지.만

반대로 생각해볼 필요도 있다.

• 만약 여러분이 인테리어에 잼병이라면? 이런 사람 많다.
• 수도 꼭지, 샤워기 하나 스스로 교체 할 줄 모른다면? 이런 사람 많다.
• 컴퓨터를 잘 못다룬다면? 이런 사람 많다.
• 세입자들, 부동산과 커뮤니케이션 하는 것이 상상만해도 스트레스라면? 이런 사람 많다.

이런 사람들이 건물을 샀다면, 부동산의 가치를 과연 올릴 수 있을까? 땅 값 오르기나 기도하겠지.

건물주가 매일 낮잠이나 자고 운동이나 하러 다녀도 알아서 세입자들이 들어왔다 나가고 월세를 따박따박 받을 수 있을거라고 생각하는 사람들이 참 많다.
그렇게 쉽게 돈 벌 수 있는 일은 없다.

부동산 투자가 주식투자 보다 좋은 점에 대해 이야기 했지만, 사실 이게 어떤 사람에게는 좋은 점일 수도 있고 나쁜 점일 수도 있는 것이다.반대로 주식 투자가 부동산 투자보다 좋은 점에 대해서도 이야기해볼 수 있다.

어떤 방식의 투자가 정답이라는 생각에 갇히는 건 좋지 않다. 여러분이 유리한 싸움터는 과연 어디일까 먼저 생각해보는 건 어떨까?

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첨언: 그래서 부동산 투자가 주식투자 보다 좋다, 혹은 부동산 투자는 리스크가 없다고 말하는게 아니다.

부자가 되고 싶은 마음은 이해 하겠는데, 스톡옵션에 대한 지식은 별로 없는 경우를 참 많이 보았다.

1. 스톡옵션 자체가 뭔지 잘 모르는 경우.
2. 스톡옵션이 뭔지는 알지만 처음 받아 봐서 어리버리 하는 경우

이 글은 2번에 해당하는 사람을 위해 쓰는 글이다. 1번에 해당하는 사람은 이 글을 먼저 읽어보기 바란다.

이 정도면 스톡옵션 많이 받는건가요?

스톡옵션에 관해 가장 많이 받는 질문이다.

“저 이번에 어느 어느 회사 가기로 했어요. 스톡 옵션을 500주 준다고 해요. 많은 건지 적은건지 모르겠어요.”
“오 그래? 회사 주식 발행량이 얼마인데?”
“음, 그건 모르겠는데요?”
“그럼 지금 회사 가치가 대충 얼마고, 한 주 당 가격은 어느 정도나 하는지 알아?”
“음, 그것도 잘… 헤헤”
“그걸 모르면 많이 받은 건지 아닌지 알 수가 없지. 대표 만나서 물어봐.”
“그런걸 물어봐도 되나요? 그런걸 물어보기가 좀…”

어디서 많이 본 상황이라는 생각이…?
물어봐도 된다.
꼭 물어봐야 한다. 나중에 배신감에 눈물 흘리고 싶지 않으면 계약 전에 반드시 잘 알아보고 결정을 내리길 바란다.

부여 받는 스톡 옵션의 가치가 얼마인지 알아라.

• 내 스톡옵션의 수량, 행사 가격과 행사 기한
• 마지막에 투자 받은 회사 가치와 그 시기.
• 회사의 주식 총 발행량.
• 현재 창업자가 생각하고 있는 한 주 당 가치.

이건 창업자에게 꼭 물어봐야 한다. 이런 걸 물어봐도 되나 싶은 껄끄러운 감정이 생기는걸 잘 안다. 그래도 꼭 물어봐라. 물어보면 의외로 잘 답해줄 것이다. 마지막 창업자가 생각하는 가치는 그냥 생각을 들어보는 정도로만 참고하고 덜컥 믿지는 말자.

혹시 이걸 대답 안해주는 창업자가 있다면 그 자리에서 일어나서 집에 가도 된다. 회사의 주식을 나누어 줄 생각을 하고 있는 사람이 이 질문들을 대답 안해준다는건 거짓말을 하고 있는 사람일 가능성이 농후하다.

옵션 계약일을 명확히 커뮤니케이션 해라.

500주, 행사가격은 1만원, 2년 후 행사 가능이라 얘기했다 치자. 이게 명확한건가?
아니다. 언제 부터 2년 후 까지인지가 빠졌다.

많은 창업자들이 입사 후에도 스톡 옵션 계약서 쓰는걸 미룬다. 이건 의도적일 수도 있고 그렇지 않을 수도 있지만 어느 쪽이든 나쁜 행동이다.
더 나쁜건 이렇게 밀리고 밀려서 계약서를 쓸 때 (입사 시점이 아니라) 그 계약서를 쓰는 시점 부터 2년 후에 행사할 수 있도록 계약서를 쓰는 것이다. 나도 한 때 경험 했던 일이고 더러웠던 기억으로 남아 있다.

입사 전에 창업자가 스톡 옵션 준다 말은 했는데, 아직도 계약서를 안써주네요. ㅠㅠ

이 글을 읽는 분들 중에도 분명히 있을 것이다. 마음은 답답한데, 창업자한테 가서 언제 계약서 써줄꺼냐 말하기는 또 껄끄러워 못하겠고.
나도 잘 안다 그 마음. 근데 힘들어하지 말고 빨리 가서 계약서 쓰자고 먼저 말해라. 이런 저런 핑계를 댄다면 바로 뛰쳐 나오는게 좋다. 약속을 안 지키는 사람하고는 빨리 헤어져야 한다.

주요 주주들이 누구고 각각의 지분이 얼마인지 확인해라.

이 또한 처음 스타트업에 조인하는 사람들은 하기 힘든 껄끄러운 질문이다.
나는 창업자들에게 이 질문을 편안하게 할 수 있는데, 이걸 대답해주지 않는 사람들은 뭔가 캥기는 것이 있거나, 나를 파트너로 생각하지 않는다고 보기 때문이다. 무서워 하지 말고 질문해봐라. 아마 순순히 잘 대답해줄꺼다.
시리즈 A 이하 단계의 회사라면 그냥 주주명부를 보여달라고 하는 것도 좋은 방법이다.
너무 쫄지마라. 여러분들은 회사의 잠재적 주주이고 주주명부를 볼 권리가 (잠재적으로) 있다.
잘 생각해봐라. 여러분들이나 VC 나 회사의 잠재적 투자자인데 VC 들에게는 주주명부를 깨끗하게 정리해서 보여주고, 옆자리에서 함께 일하고 스톡옵션도 부여할 여러분들에게는 주주명부를 못 보여주겠다고?
그런 회사를 뭐하러 다니나.

계약서를 바로 그 자리에서 읽어보고 싸인하지 말아라.

어쩌면 이건 예의의 문제일 수도 있다.

창업자랑 회의실에 들어가 스톡옵션 계약서에 대한 설명을 듣고 고개 몇 번 끄덕거리고 싸인하게 되는 게 대부분의 케이스이다.
근데 항목들을 잘 이해하기는 하고 고개를 끄덕거렸나? 아니, 아마 내용이 많아서 중요한 부분들만 대충 읽어주고 넘어갔을껄.

만일 창업자가 여러분을 믿고 존중한다면, 미리 계약서를 보내주고 검토해볼 시간을 줄 것이다.
혹시 바로 계약서를 쓰자고 하더라도, 여러분은 몇 시간이라도 좋으니 검토할 시간을 달라라고 당당하게 요구해야 한다. 이 요구를 거절하는 창업자가 있다면 씹쌔끼라고 불러도 괜찮다.

퇴사시 옵션이 해지된다 쓰여있으면 집어치워라.

여러분이 2년 후 행사 계약을 했고, 2년 열심히 일해서 행사 권리를 얻었다고 치자.
권리를 아직 행사하지는 않았지만, 회사는 퇴사하고 싶을 수도 있다. 보통은 이런 경우에 3년~5년 정도 후 까지도 옵션을 행사할 수 있게 계약서를 작성한다.(계약서에 다 써있다)
그런데 퇴사 후에는 권리가 사라진다고 적어둔 계약서를 가져오는 회사들이 있다.
참 지저분한 조항이다. 직원들을 어떻게 생각하는지가 드러난다. 계약서를 꼼꼼하게 읽어봐야 하는 이유 중 하나이다.

스타트업에 들어가기로한 용기를 존중한다. 벼락 부자가 될 생각에 히죽 히죽 신이 나있을 수 있겠지만, 세상은 그렇게 녹록치가 않다.
여러분들이 생각하는 것처럼 모든 창업자들이 위대하거나 정직하지는 않다. 현실에서 그런 창업자는 매우 드물다. 큰 돈을 벌고 싶은 욕구가 보통 사람들보다 훨씬 강한 사람들이기 때문에 창업을 했다고 바라보는 편이 대부분 옳다.
마음을 냉정하게 가라 앉히고 이것 저것 잘 체크해보는게 좋을 것이다. 여러분을 지켜줄 것은 여러분의 지식 밖에는 없다. 나중에 크게 상처 받고 눈물 흘리며 떠나지 않으려면.

부동산의 중개수수료를 잘 협상하기 위해서는 우선 부동산 중개인의 마음이 되어봐야 한다. 또한 법정 수수료율도 알고 있어야 한다.

먼저 법정 수수료율부터 알아보자.

위에 적힌 수수료율 이내 에서 중개업자와 협의하면 된다.

그러면 어떻게 협의해야 하느냐?

가장 좋은 방법은 부동산에 방문하기 전에, 혹은 부동산에 도착해서 집을 보러 출발 하기전에 수수료율부터 이야기 하는 것이다.

집을 먼저 보고 맘에 들어 계약을 하려고 하면, 이 때 부터는 중개인이 협상 우위에 서게된다.

중개업자가 등기부등본을 설명해주고, 계약서를 작성해서 몇 몇 항목을 읽어주는 순간이 되면 중개업자는 부동산 수수료율을 법정 최대치로 미리 적어두고서 슬쩍 읽고 넘어간다. 이 때 잠깐만요! 수수료율 협의를 해야죠! 라고 얼굴 붉히며 말하기는 매우 힘든 것이다.

그래서 방을 구하는 사람들은 자신이 우위에 있을 수 있는 시간, 즉 부동산에 가기 전에 먼저 전화를 해서 수수료율 이야기를 하는 것이 좋다.

그렇다고, 전화해서 무작정 수수료율 얘기부터 할 것이 아니다. 아래와 같은 순서로 진행해 보는 것이 좋다고 생각한다. 실제로 내가 사용하는 방법이기도 하다.

1. 원하는 지역을 1개 동 단위로 좁혀서 설정한다.
2. 네이버 지도를 켜서, 약간 듬성 듬성 떨어져있는 부동산들에 전화한다.
3. 내가 찾는 매물의 필수조건들을 구체적으로 이야기한다.(주차 1대 가능, 1층은 안됨, 가격대는 얼마에서 얼마 사이 등등) 구체적으로 이야기 할 수록 중개업자는 당신이 한 번 떠보려는 사람이 아니라는 것을 알게 된다.
4. 몇 시쯤 방문하겠다고 약속을 잡는다.
5. 부동산을 몇 군데 알아보고 있는 중인데, 수수료는 몇 퍼센트로 하고 싶다고 요구한다.

이렇게 하면 대부분 오케이라고 해준다. 이 순간 만큼은 손님이 절대 우위에 있다. 깎아주기 싫으면 말아라, 전화 끊고 네 옆에 있는 부동산에 전화할테니. 여러분이 부동산 중개사여도 거절할 수가 없을 것이다.

그럼 얼마나 깍아야 할까?

나 같은 경우 0.4% 수수료율을 0.3%로 하자고 했을 때 거절한 부동산은 단 한 군데도 없었다. 무려 25%를 말 한마디에 할인 받을 수 있는 것이다. 그렇다고 너무 무리한 요구는 바람직하지 않다. 그들도 돈을 벌고 서로 윈윈할 수 있는 정도에서 할인을 요구하는게 좋지 않을까?