Este artigo é uma tentativa de compartilhar informações que eu gostaria ter encontrado nos jornais e na internet e não encontrei. Ele conta a minha história com o Covid-19 e como eu acredito que essa doença é diferente e imprevisível. Além dos milhares de pais, mães, avós, filhos, irmãos, tios e amigos que não resistiram ou que ainda lutam em estado grave em nossos hospitais lotados, existe um grande número de pacientes com sintomas ditos leves que não estão recebendo a devida atenção e, tantas vezes, sequer um diagnóstico correto. O que são sintomas leves? Para mim, que sou bastante jovem, tenho todas as necessidades básicas supridas, um emprego que me concede um ótimo plano de saúde e permite trabalho remoto e repouso, foram muita falta de ar, dor no peito, febre, tosse, insônia, calafrios, cansaço e indisposição.

No dia 17 de março, eu tive febre e muita falta de ar, fui ao hospital e fiz o teste do Covid-19. Após quase uma semana, o resultado só confirmou os sintomas: positivo. Desde então, a minha experiência tem sido uma montanha russa de emoções e mal-estar. A característica mais marcante da doença para mim são a intermitência e imprevisibilidade. Os sintomas desaparecem por alguns dias e depois voltam de forma completamente inesperada, sendo difícil entender se você não os terá mais. A tosse e a febre foram embora após as primeiras duas semanas, mas há nove semanas que eu experimento calafrios, falta de ar, aperto no peito, cansaço excessivo e insônia.

Em uma doença tão nova, como saber o que está acontecendo? Nem mesmo os melhores médicos e especialistas entendem. Na atual situação que estamos, todos os esforços estão voltados para evitar a aceleração da infecção e para proteger os que estão passando perigo de morte. Como tive sintomas considerados relativamente leves, não há tanta atenção dedicada para pessoas como eu.

Nas primeiras duas semanas os sintomas mais comuns eram muita tosse seca, febre, falta de ar, pontada e quentura no peito e cansaço em geral. Já no pós doença, o que eu sinto é uma aparente intermitência em calafrios, cansaço e falta de ar que variam de intensidade e pioram significativamente a noite. Um mês após o diagnóstico da doença, eu estava me sentindo bem e decidi correr um pouco para retomar minhas atividades físicas. Corri por volta de cinco quilômetros. Quando eu cheguei em casa, parecia que eu tinha sido atropelado por um caminhão. Muita falta de ar junto com cansaço e calafrios fizeram com que eu me sentisse muito mal. Parei de correr, mas essa sensação permaneceu indo e voltando nas semanas seguintes.

Quando isso aconteceu, achei que não era normal ter sintomas por tantas semanas e decidi me informar. Ao procurar nos meios de comunicação brasileiros, não achei nada sobre pessoas sofrendo sintomas prolongados que não precisaram ser hospitalizadas. Fui procurar nos meios de comunicação internacional e comecei a achar que era normal ter sintomas prolongados e que o tempo de recuperação para algumas pessoas pode ser bem longo, mesmo que elas não tenham sido hospitalizadas.

Imediatamente, procurei uma opinião médica e relatei o que estava acontecendo. A pedido da médica, fiz testes para o Coronavírus novamente e todos deram negativo (PCR negativo e IGG/IGA reagente). A médica decidiu investigar mais e passou uma bateria de exames. Desde vários exames de sangue a ecocardiograma, testes cardiopulmonares e tomografias. Após todos os exames, tive boas notícias de que não há nada grave. Meu pulmão ainda está um pouco inflamado, e esse é um dos motivos para a falta de ar.

No entanto, o mais intrigante é conseguir explicar como outros sintomas como calafrios, insônia e fadiga persistem de maneira tão intermitente. Em um domingo, que o dia estava bonito, eu estava me sentindo bem e saí para caminhar no bairro, já que não posso correr devido a recuperação. Foram alguns quilômetros de caminhada leve e cautelosa e eu me senti muito bem. Achei mais uma vez que estava voltando ao normal. No dia seguinte, fui caminhar após o almoço e não consegui andar 500 metros. Parecia que algo tinha sugado completamente a minha energia e tudo que eu queria era deitar e descansar. Isso foi na semana passada (11 de Maio) na oitava semana.

Essa realidade é angustiante e vira um combustível para outro problema: a ansiedade. Se os sintomas do Covid-19 estão prolongados, a ansiedade potencializa os seus efeitos. Não é nada fácil ficar trancado em casa em uma pandemia, com uma doença desconhecida dentro de você e sintomas como falta de ar, fadiga e calafrios durante nove semanas. Na verdade, você se sente numa verdadeira montanha russa, não sabendo o que vai acontecer depois. Conseguir lidar com essa preocupação e poder ajudar outras pessoas que possam estar na mesma situação é o meu principal objetivo com esse artigo.

Nos últimos quatro dias eu comecei a me sentir melhor. Os sintomas ainda aparecem, mas em menor grau. Fico feliz em ter essa melhora, mas como já aprendi antes que os sintomas são imprevisíveis, decidi levar com mais cuidado antes que tudo volte novamente. É melhor ficar longe de atividades físicas mais fortes por enquanto até ficar algumas semanas me sentindo bem.

No meu caso, os sintomas fazem parte da recuperação, mas para outras pessoas podem significar diagnósticos diferentes. Por isso, é importante procurar ajuda médica para saber lidar melhor com a situação. Contudo, pessoas que, como eu, não estão incorrendo em riscos adicionais por causa da doença (e nem possuem mais a doença) devem estar cientes de que os sintomas podem durar um bom tempo e é preciso respeitar os limites do corpo e enfrentar a situação com cautela.

Espero que este seja apenas um primeiro movimento para popularizarem o que estamos sentindo fisiologicamente e psicologicamente, assim conseguiremos criar uma grande comunidade de apoio ao coronados. Muitas pessoas estão na mesma situação que eu e muitas estarão nas próximas semanas. Vamos ajudá-las!

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Para quem tiver interesse nas fontes internacionais que encontrei, segue abaixo um resumo:

Em Nova Iorque, uma colunista do New York Times foi infectada com o Coronavírus e permaneceu com sintomas prolongados. Ela criou um fórum na internet para que pessoas pudessem compartilhar suas histórias e terem acesso a recursos de forma a lhes tranquilizar. Esse grupo reúne milhares de pessoas com sintomas prolongados compartilhando sobre suas experiências e recebendo apoio. Os organizadores do canal criaram uma pesquisa para identificar a situação dessas pessoas e encontraram resultados interessantes:

• 89% das pessoas que responderam ao questionário sentiam que os sintomas flutuavam em intensidade e frequência.
• 70% disseram que novos sintomas oscilaram no tempo e em diferentes partes do corpo
• Para 51% das pessoas, os sintomas aparecem mais a noite.

Apesar de esse tipo de pesquisa não seguir os rigores científicos da comunidade especializada em pesquisa de Covid-19, não podemos descartar os sintomas que estão sendo reportados por milhares de pessoas que tiveram a doença.

Em Liverpool, um professor da Liverpool School of Tropical Medicine relatou sua experiência com sintomas do vírus durante 7 semanas, os quais vão e voltam durante todo esse período. Uma médica do Reino Unido teve mais de 40 dias de sintomas e, quando começou a se sentir melhor, decidiu voltar a trabalhar, mas se sentiu mal novamente e voltou para casa. Ela disse que já teve três ondas entre sentir melhor e piorar novamente.

O The Guardian também relatou a experiência com centenas de milhares de pessoas no Reino Unido. O King’s College London criou um aplicativo chamado “Covid-19 tracker app” onde as pessoas informam os seus sintomas diariamente. O aplicativo tem entre 3 a 4 milhões de usuários relatando seus sintomas diariamente e pelo menos 200 mil pessoas reportaram sintomas durante 6 semanas.

Um artigo do Huffington Post considera a possibilidade de o Coronavírus deixar doenças crônicas após a infecção que podem durar por meses ou anos. Isso aconteceu com muitas pessoas que foram infectadas pelo SARS em 2003, confirmada por um estudo feito em 2003 no Canadá.

Novas tecnologias estão mudando o setor imobiliário. Estas tecnologias estão sob um guarda-chuva maior de startups que resolvem problemas do setor imobiliário, sendo chamadas de PropTech (Property Technology) no Reino Unido ou de RE Tech / CRE Tech (Real Estate Tech ou Commercial Real Estate Tech) nos Estados Unidos. Essas startups estão deixando o setor imobiliário mais eficiente com a aplicação de modernas tecnologias em diversas áreas. O primeiro setor a experimentar uma mudança significativa foi o de classificados de imóveis, conhecidos como marketplace de listagem de propriedades e representados aqui no Brasil pela VivaReal, ZAPimoveis, 123i, MovingImoveis, e Properati. Essas ferramentas evoluíram com a enorme quantidade de dados (big data) adquirida e hoje algumas já permitem estimar o preço de alguns imóveis utilizando ferramentas de inteligência artificial através das plataformas.

Outras áreas do setor imobiliário também estão sendo afetadas pela tecnologia no Brasil, como é o caso da facilitação para o processo de aluguel de imóveis residenciais. A QuintoAndar, por exemplo, vem ajudando locatários a realizar o processo de aluguel de forma mais eficiente, ajudando a desburocratizar e aumentar a velocidade para se alugar imóveis residenciais em São Paulo. Embora tenhamos alguns cases no Brasil, ainda possuímos vários espaços vagos para aplicações de tecnologia no setor imobiliário, abrindo amplo espaço para o surgimento de startups que tragam maior eficiência para dentro do mercado imobiliário.

O setor imobiliário está passando por uma mudança tecnológica fora do Brasil, com mudanças pertinentes em várias áreas. Exemplos podem ser encontrados em como as avaliações de quanto um imóvel vale são feitas, como o registro e negociação dos imóveis são realizados digitalmente e o como investimento no setor imobiliário acontece de forma descentralizada e completamente digital. Em outros países isso já é uma realidade constante. Principalmente nos EUA e Reino Unido, onde o ecossistema de PropTech já se desenvolveu fortemente e as startups possuem denominação, eventos, aceleradoras e fundos de venture capital exclusivos para o setor imobiliário. Startups como citybldr, Datscha e CompStak permitem que imóveis de todo o país sejam localizados e detalhados com seus preços, nome dos proprietários, características individuais do imóvel e dos arredores. Imobiliárias que fazem a gestão de imóveis possuem ferramentas automáticas e inteligentes para facilitar sua gestão, como a VTS e HighTower. Outras startups estão gerando acesso a informação sobre preços e qualidade de imóveis de forma rápida e automática, como é o caso da Zillow . Um bom exemplo de como tours virtuais podem funcionar para visualizar propriedades e projetos foi desenvolvido pela Floored, que foi adquirida pela CBRE. A forma de investir em imóveis também tem mudado para formas mais transparentes e digitais, com fundos de investimentos em imóveis pela internet através de plataformas de crowdfunding, como Property Partner e FundRise, ou através do uso de plataformas de investimento pela internet utilizando algoritmos sofisticados de inteligência artificial, como é o caso da Investorise.

No entanto, a tecnologia que talvez possua maior poder de disruptivo e que pode trazer maiores ganhos de eficiência para o setor imobiliário é da de blockchain. É sobre essa tecnologia que irei me debruçar mais detalhadamente hoje.

O que hoje chamamos de blockchain é o nome da tecnologia por trás da criptomoeda bitcoin. Com a criaçãoo do bitcoin, também foi criado um sistema onde forma de armazenamento de dados é muito segura (chamada várias vezes de imutável ou inalterável) e descentralizada, uma vez que não se depende de uma entidade apenas para validar uma transação, mas sim de uma série de contribuidores anônimos do sistema. Essa tecnologia também é auditável e os seus dados podem ser verificados por várias outras partes. Isso permite que transações com imóveis sejam realizadas de forma segura, auditável e automática (integração entre prefeitura, cartório, governos), digital, pouco burocrática (rápida validação por terceiros) e sem depender de apenas uma instituição controlando as transações.

Após uma rápida introdução do que essa tecnologia significa, é importante mostrar na prática onde ela já começou a ser utilizada ao listar as startups que estão liderando a corrida para implementar sistemas em blockchain no setor imobiliário e os países e cidades ao redor do mundo que estão mudando seu aparato institucional e se preparando para utilizar blockchain em larga escala para efetuar transações de compra e venda no setor imobiliário. A startup Ubitquity, por exemplo, criou uma plataforma para registro de transações imobiliárias, reduzindo o risco de fraudes e aumentando a velocidade para procura dos títulos de propriedades por vários agentes como companhias hipotecárias, governos e herdeiros. A REX, está construindo uma plataforma para compra e venda de propriedades nos Estados Unidos, onde o processo de registro, impostos, transferência de propriedade é feito automaticamente através da plataforma. No condado de Chicago, está sendo executado um projeto piloto em parceria com a startup Velox.RE, para transferência da titularidade pública de imóveis através do registro público na blockchain do bitcoin, diminuindo custos associados com o registro, o risco de fraude e permitindo que outros órgãos governamentais tenham acesso rápido e direto aos detalhes das propriedades. Da mesma maneira, o governo da Georgia já implementou projeto piloto em 2016 junto com a BitFury e assinou um memorando com a startup para instalar o registro de compras e vendas de imóveis em escala nacional. Outros projetos estão acontecendo em Honduras e na Suécia.

Aplicações dessa tecnologia também incluem a confecção de contratos automáticos (smart contracts) entre compradores e vendedores, assegurando que a transferência da propriedade não acontecerá enquanto o dinheiro não tiver sido transferido, por exemplo. Outros benefícios dessa tecnologia incluem a proteção contra fraudes sem verificações excessivas e a atualização constante dos dados sobre a propriedade.

O registro através de tecnologias como blockchain possui um poder de mudar o mercado imobiliário significativamente. Da mesma maneira que está exercendo um papel de mudança no mercado financeiro e de capitais, prometendo diminuir drasticamente o tempo para o processamento de transferência da propriedade de títulos e ações (o que hoje demora alguns dias pode ser feito em tempo real — processo chamado de compensação e liquidação e efetuado pela CETIP no Brasil), também promete ser promissora com relação as obrigações e relações entre os agentes que participam da compra e venda de um imóvel ou o seu financiamento, que envolve transferência da titularidade. Embora a aplicação desta tecnologia dentro do setor imobiliário em alguns países já seja uma realidade, é importante ressaltar que isso exige uma mudança institucional forte e difícil de ser atingida no contexto brasileiro. Apesar disso, a tecnologia já poderia ser utilizada para transações que envolvam instrumentos privados, como é o caso de contratos de financiamento, aluguéis ou promessas de compra e venda.

No Brasil, as discussões para aplicação de blockchain para o setor imobiliário ainda estão engatinhando. Não há qualquer startup brasileira envolvida especificamente com aplicações em blockchain para o setor imobiliário. A que chega mais perto desse tipo de aplicação é a OriginalMy, startup que faz a autenticação, certificação e registro de documentos utilizando blockchain.

Embora incipiente no Brasil, não deveríamos nos atrasar ou postergar discussões que tratem sobre o tema por aqui. Essa tecnologia é tão poderosa que pode revolucionar vários mercados, inclusive o imobiliário. Estamos perdendo tempo em não conversar sobre isso ou discutir as possibilidades para entender onde estão os nossos problemas e como podemos ataca-los.

É com esse objetivo que eu me juntei a IBREA (International Blockchain Real Estate Association). Nós estamos organizando meetups a cada três meses em São Paulo para poder juntar pessoas envolvidas com tecnologia para o setor imobiliário, majoritariamente blockchain, e também aqueles que participam e decidem os rumos do setor imobiliário no Brasil.

Com o intuito de discutir com maior detalhamento esses temas, gostaria de convidar todos interessados no assunto a participar do meetup da IBREA que acontecerá no dia 12 de abril das 19:00 as 20:30 no espaço de co-working Campus Inc da Paulista, número 171, 10˚ andar, onde discutiremos as aplicações de blockchain para o setor imobiliário no mercado brasileiro.

Espero que possamos começar uma jornada rumo ao conhecimento sobre como o avanço tecnológico está mudando o mercado imobiliário fora do Brasil para que possamos fomentar este avanço tecnológico por aqui. Por favor nos ajudem a disseminar a informação. Não esqueçam de deixar seus comentários abaixo e compartilhar essa mensagem com pessoas que possam se interessar pelo tema.

Devido ao espaço limitado, é importante que quem tiver interesse em participar do meetup no dia 12 de abril envie um email de confirmação para julio@democratise.com.br

Links interessantes:

Associações

• International Blockchain Real Estate Association — www.ibtcrea.org/
• UK PropTech Association — https://ukproptech.com/

Sites de notícias

• Comercial Real Estate Tech — https://cre.tech/
• Property Technology News — http://proptechnews.com/
• Everything PropTech — http://www.jamesdearsley.co.uk/
• Inman Real Estate Trends — http://www.inman.com/
• Coin Desk — http://www.coindesk.com/
• Informações sobre Blockchain — https://blockchain.info/

Aceleradoras

• Nova Iorque: MetaProp NYC — http://www.metaprop.org/
• Londres: Pi Labs — http://pilabs.co.uk/

Conferências:

• Future PropTech conference — http://www.propertytech.co/
• MIPIM PropTech — https://www.mipim-proptech.com/en.html
• NYC Real Estate Tech Week — http://www.realestatetechweek.nyc/
• Real Estate, Technology, Automation and Innovation — https://www.realcomm.com/

O mercado imobiliário como um todo é marcado por ineficiências e uma grande assimetria de informação. De um lado, para realizar uma transação (como a compra de uma propriedade, por exemplo), é preciso que uma série de pessoas e instituições estejam trabalhando como o mesmo tipo de informação, encarecendo o demorado processo de compra, registro, obtenção de licenças e administração da propriedade. Do outro lado, precisamos confiar nas informações que nos são passadas e acreditar que elas não irão mudar no curto prazo, tendo que recorrer constantemente a pesquisas extensas sobre as amenidades locais onde o imóvel está presente. Um sistema baseado em blockchain tem a capacidade de resolver boa parte desses problemas. Essa tecnologia permite que várias partes trabalhem com a mesma informação sem que nenhum tenha o poder de mudá-la, assegurando que a transação vai acontecer com confiança. Além disso, ela também permite que contratos automáticos sejam feitos com a validação descentralizada, sem a necessidade de depositar a confiança em um intermediário que seja conhecido por ambas as partes.

Imagine que você vai comprar um imóvel tipo comercial de varejo, como uma loja de rua ou ponto comercial, para investimento com o objetivo de alugar. Primeiro, você precisa procurar essa propriedade através de um corretor de imóveis. Para tomar a decisão da compra, você precisaria ter uma série de informações (muito embora você não tem a mínima ideia se elas são confiáveis ou não), dependendo da confiança depositada no repassador da informação e também na sua própria pesquisa para validar as informações. As principais informações, e também as mais básicas, que você precisará saber será sobre a história daquele imóvel e das amenidades das ruas ao seu redor, como também do bairro em que está localizado. Por exemplo, é importante entender qual a idade do imóvel, quantas vezes ele já foi alugado para terceiros, qual o valor das transações anteriores para aluguel e compra, qual a razão de os últimos locatários entregarem o imóvel ou porque os donos venderam, se existe alguma pendência judicial ou tributária, se o valor dos aluguéis negociados anteriormente realmente são correto e qual foi a evolução histórica dos preços dos imóveis naquela região nos últimos anos.

Hoje em dia precisamos confiar inteiramente nas informações que coletamos, nos pouquíssimos dados públicos, e também no conhecimento de especialista que adquirimos ao longo do tempo com a experiência (que podemos conseguir se contratarmos alguma consultoria), para decidir se o preço cobrado está justo e se a qualidade está alinhada com o objetivo da compra para, então, efetuarmos a transação, comprando o imóvel que atende as características no qual estamos procurando.

Após esse período de pesquisa, devemos então prosseguir para efetuar transação. Negociamos o preço com o dono do imóvel, efetuamos uma promessa de compra e venda da propriedade, seguimos para realizar o pagamento, onde o dono do imóvel repassará a comissão para o corretor. Também precisaremos pagar ITBI, IPTU e custos cartorários de registro, para então o título da propriedade passar para as nossas mãos (em alguns casos também precisamos pagar laudêmio devido ao imóvel estar em terreno de marinha).

O problema de todo esse processo é que os dados para a primeira parte do processo (pesquisa) não são confiáveis, uma vez que quem repassa as informações na maioria das vezes são os corretores ou donos dos imóveis, pessoas que estão sujeitas a grandes conflitos de interesse (essas pessoas são as principais interessadas em vender a propriedade, sendo naturalmente parciais).

Na segunda parte do processo (transação e registro) o principal problema encontra-se na burocracia, lentidão e informação assimétrica que existe nas negociações de preço e quantidade de órgãos e pessoas envolvidas. Precisamos abrir processos na prefeitura, cartório, governo federal, e ainda pagar o dono do imóvel que irá pagar comissão ao corretor que efetuou a venda. Todos precisam realizar processos internos que levem em consideração as mesmas informações, para que os pagamentos sejam feitos com coerência.

Toda essa descrição do problema foi importante para entendermos como a tecnologia de blockchain pode ajudar a aumentar a eficiência do setor imobiliário no Brasil. Primeiramente, para quem ainda não entende o que é blockchain, sugiro ler este artigo aqui. Resumidamente, blockchain é a tecnologia por trás das criptomoedas, que ficou famosa com o sucesso do bitcoin. Essa tecnologia faz com que as informações colocadas no sistema sejam imutáveis porque são armazenadas de forma distribuída e descentralizada, estando sujeitas a consenso para que qualquer mudança seja feita (imagine que todos que participam do sistema possuem uma cópia de tudo que acontece e para mudar algo é preciso que pelo menos 51% concorde, tornando inviável invadir o computador de tanta gente). Essa tecnologia possui o mecanismo de confiança que é necessário no setor imobiliário para que as partes executem o contrato de forma segura. Sua aplicação no setor imobiliário ainda é ínfima, mas o seu potencial é enorme.

Como a internet, um sistema baseado em blockchain (cadeia de blocos), é descentralizado e todos os nós (usuários) estão conectados entre si.

A tecnologia de blockchain pode resolver o principal problema da primeira fase do processo de negociação de um imóvel, que é a de o comprador tomar a decisão com as informações verdadeiras. As informações estariam disponíveis em bases de dados seguras e públicas, diminuindo a assimetria que existe entre comprador e vendedor. Utilizando o exemplo prático acima, caso tivéssemos um imóvel registrado na blockchain, saberíamos sem medo de errar, qual a história daquele imóvel, com os nomes dos locatários e donos anteriores, preços anteriores das transações de venda e locação, impostos pagos, custos de cartório e etc. Esse tipo de informação aumenta os padrões de qualidade dos agentes que participam do setor imobiliário, empoderando tanto compradores como vendedores e corretores a participarem mais ativamente do mercado, aumentando a demanda e liquidez dos imóveis. Além de uma boa fonte de informação, saberíamos que as informações ali contidas foram validadas pelas partes envolvidas e são imutáveis, não podendo sofrer fraudes ou alterações, dificultando o trabalho de pessoas mal-intencionadas.

Mas os benefícios não param por aí. A tecnologia de blockchain oferece maiores benefícios para a segunda parte do processo de compra de um imóvel, que é a transação após a decisão de compra ter sido tomada. O registro das propriedades pode ser feito na blockchain, assim como todo o processo correria mais rapidamente uma vez que governo, cartório, dono do imóvel, comprador e corretor estariam trabalhando com a mesma informação.

Outros benefícios da tecnologia de blockchain para o setor imobiliário podem ser encontrados no armazenamento e disponibilização das plantas de reformas das propriedades. O uso de contas escrow (conta que o dinheiro fica depositado sob a confiança de um terceiro até que as regras para sua liberação sejam seguidas) pode ser feito para assegurar que uma transação acontecerá apenas após um objetivo ser atingido (arrecadação do dinheiro total comprometido). Smart contracts (contratos automáticos) também podem ser utilizados para facilitar acordos de locação, seguros de várias naturezas e a comissão de venda de corretores sem a necessidade de um intermediário.

A tecnologia está evoluindo e trazendo benefícios para todos os setores da economia. O setor imobiliário pode fazer parte desse nicho e aproveitar os ganhos promovidos pela adoção da tecnologia, como é o caso do uso de sistemas em blockchain. Eu me juntei à International Real Estate Blockchain Association (IBREA) para estimular o debate e a adoção dessa tecnologia no Brasil. Em 2017 estou representando a associação no Brasil e sou o responsável no Brasil por organizar meetups e debates com pessoas interessadas no tópico, disseminando conteúdo e discutindo as oportunidades que existem no setor imobiliário ao se utilizar blockchain.

Quem estiver interessado em se envolver com esse tema, favor entrar em contato com julio@democratise.com.br

Warren Buffett, famoso investidor Americano e considerado um ícone quando se trata de investimentos

#Oportunidades2017 #InvestimentoEmImoveis #ImóveisComerciais

O mercado imobiliário brasileiro está passando por um período muito difícil, que para uns representa uma perda, mas para outros uma oportunidade grandiosa. Os preços dos imóveis continuam caindo desde o final de 2014 e a vacância dos imóveis comerciais continua alta nas principais capitais do país. Tudo isso implicaria em dizer que o mercado está ruim e que não seria a hora certa de investir em imóveis, certo?

Fonte: FipeZAP Comercial — Índice composto por imóveis comerciais tipo sala em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. A variação real resulta da variação nominal menos o IGPM do período.

Embora a análise não seja simples e diversos profissionais do setor possuam diferentes opiniões, eu tendo a concordar com a análise que o mercado imobiliário brasileiro irá oferecer boas oportunidades em 2017 (conforme bem colocado pelo economista Ricardo Amorim). Confira as razões pela qual eu acredito que esta é a hora de ficar de olho nas oportunidades que aparecerem do mercado imobiliário em 2017:

1) Os preços de imóveis estão baixos — Desde 2012, quando o FipeZAP comercial começou a ser medido, não houve uma redução do índice até agosto de 2014, quando a variação iniciou uma trajetória descendente. Apenas de janeiro de 2015 até julho de 2016, houve uma variação negativa real (após a inflação) de 19% no valor de venda de imóveis comerciais tipo sala. Todo esse ambiente de baixa gera uma oportunidade interessante para quem tem dinheiro sobrando para investir. 2017 promete ser um ano onde o valor dos imóveis cairá para o seu menor nível e isso representa uma oportunidade tremenda para os investidores ávidos por descontos.

2) A taxa de juros está diminuindo — Em novembro nós tivemos a segunda redução seguida da taxa SELIC no Brasil, a menor taxa de juros em um ano e meio. Quando a taxa de juros é reduzida, os investimentos em imóveis ficam mais competitivos. Embora uma taxa atual de 13,75% ainda seja alta e pouco competitiva quando comparada com investimento em imóveis, é importante ressaltar que já para o final do ano espera-se que essa taxa seja bem menor — 10,5% no final de 2017.

3) Barganha por maiores descontos — O valor do índice FipeZAP reflete o valor anunciado pelos proprietários no site Zap imóveis, e não o valor que de fato foi transacionado. Normalmente, os preços no site não refletem o que é realmente transacionado, que tende a ser mais baixo após negociação. Além disso, um mercado desaquecido faz com que a liquidez dos imóveis seja baixa, ou seja, os donos de imóveis demoram mais tempo para conseguir vender os seus imóveis. Quem possui todo o dinheiro para uma transação á vista sai na vantagem, uma vez que um pagamento a vista possui a barganha de negociar imóveis com maior desconto, oferecendo maior oportunidade de compra.

4) Perspectiva de crescimento econômico a partir do segundo semestre — Caso o último trimestre de 2016 apresente crescimento do PIB negativo, teremos oficialmente a crise mais intensa e mais duradoura da história do Brasil. O PIB brasileiro já diminuiu 8,3% e já estamos com o PIB caindo há 10 trimestres seguidos. Esse fato é importante para entender que a probabilidade de termos uma outra crise como essa no curto, médio e longo prazo é muito pequena. Se olharmos para as expectativas de crescimento da economia brasileira para 2017, podemos ver que espera-se que haja crescimento econômico no agregado do ano. Embora tímido, um crescimento de 0,50% é quatro por cento maior que uma redução de 3,48%, o que é esperado para 2016. O mercado de imóveis comerciais está diretamente atrelado ao crescimento econômico devido as compras de varejo (lojas / comércio e serviços), crescimento do emprego (escritórios e salas) e aumento de estoques e produção industrial (galpões e armazéns logísticos). Com uma retomada do crescimento econômico em 2017 e 2018, poderemos ver uma importante guinada no mercado imobiliário.

5) Retomada da confiança e medidas microeconômicas tomadas pelo governo recentemente podem ajudar a retomada do mercado imobiliário no médio prazo — os preços do mercado imobiliário estão diretamente atrelados a confiança que nós, agentes econômicos, temos no crescimento da economia, no crédito que construtoras possuem para construir novos projetos e no crédito que os consumidores têm acesso para comprar imóveis. Com as recentes medidas microeconômicas feitas pelo governo, espera-se que haja um aumento do crédito a empresas do setor imobiliário através de produtos financeiros bancários como as Letras Imobiliárias com Garantias (LIG). Além disso, o limite para utilização de crédito do BNDES para micro, pequenas e médias empresas aumentará para R$ 300 milhões, também elevando a quantidade de crédito para as empresas pequenas, que são as que mais empregam no país. A confiança dos empresários e consumidores já começou a aumentar e espera-se que 2017 seja um ano de retomada mais forte.

Então, isso quer dizer que não há riscos?

Estaria sendo ingênuo se afirmasse isso. Como falou o maior investidor do mundo, Warren Buffett: “seja ganancioso quando os outros estão receosos”. A crise econômica trouxe oportunidades no setor imobiliário, mas alguns receios também devem ser destacados:

a) Risco político e institucional — O risco político do Brasil representa a maior ameaça para as projeções econômicas de 2017. A operação Lava Jato vem expondo vários políticos e membros do governo com delações que podem gerar graves crises institucionais. Embora o governo pós impeachment possua grande capital político, e gastará esse capital com as reformas necessárias para trazer uma retomada do crescimento, esse risco deve ser monitorado de perto em 2017.

b) Economia internacional — Embora seja pouco provável que a trajetória de descendência dos juros mude até a economia brasileira voltar a crescer (há economistas que sugerem uma redução de 0,75% no começo de 2017!), movimentações da economia internacional (leia-se Estados Unidos, China e Europa) podem mudar a política monetária brasileira e também afetar o nosso desempenho econômico.

c) Risco de vacância e inadimplência — Preços baixos representam uma bela oportunidade de compra para quem possui dinheiro, mas também representam uma ameaça se considerarmos que a vacância está alta. É importante ressaltar que existe o risco de o imóvel ficar parado sem gerar renda devido a alta vacância do mercado imobiliário. Também é possível comprar um imóvel alugado e o inquilino pare de pagar, trazendo incerteza sobre a geração de renda. Pessoas que acreditam que querem comprar imóveis baratos e possuem capital suficiente para aguentar períodos de vacas magras, são as ideais para esses períodos de incerteza.

d) Estoques estão altos e as margens estão apertadas — quando os preços estão baixando, nunca se sabe se chegamos no fundo do poço até que os preços comecem a subir continuamente. De acordo com especialistas, entre 2010 e 2013 houve uma grande produção de novos prédios comerciais e residenciais, que apenas estão sendo entregues agora. Como o mercado está comprando pouco, existe uma grande oferta de imóveis novos no mercado sem a representativa demanda, gerando um efeito cascata para manutenção de um preço baixo. Enquanto isso representa uma oportunidade, onde as construtoras podem abaixar o preço mais ainda para vender os imóveis, também representa uma ameaça para o setor imobiliário, já que a entrega de novos imóveis pode gerar maior redução de preços.

Conclusão

Preços baixos oferecem ótimas oportunidades. No entanto, essas oportunidades estão acompanhadas de riscos que devem ser monitorados. O que não se pode negar, é que 2017 promete ser um ano de oportunidades, pois a crise econômica está cada vez mais perto de acabar. Sugiro que fiquemos de olho nas oportunidades! Enquanto a maioria está receosa, sejamos gananciosos (no bom sentido!). Vamos ficar espertos para agarrar as oportunidades que 2017 nos trará. Quando escrito em chinês, a palavra crise é feita de dois caracteres, onde um representa perigo, e o outro representa oportunidade.

Mais informações em www.democratise.com.br

Esse termo ficou conhecido após as campanhas de arrecadação de dinheiro online, muitas vezes para doações e compras antecipadas de produtos. O crowdfunding é um conceito utilizado quando há uma arrecadação de dinheiro online por indivíduos ou organizações. Muitas plataformas de crowdfunding ficaram conhecidas como sites de “vaquinha virtual” ou “financiamento coletivo”. Isso só aconteceu depois que a internet e as redes sociais passaram a ser utilizadas por um número maior de pessoas, possibilitando uma rápida transmissão das informações e aumento do potencial colaborativo de cada um de nós. Ferramentas como Kickante e Catarse no Brasil e Kickstarter nos Estados Unidos foram as primeiras a liderar o mercado de financiamento coletivo.

O financiamento coletivo, que pode ser feito através de doações ou até de uma venda antecipada de um produto, passou também para a área dos investimentos e dos empréstimos. O Peer to Peer Lending (P2P) ou crowdfunding dos empréstimos começou a crescer recentemente junto com o Equity Crowdfunding ou crowdfunding dos investimentos. A idéia é simples, se a internet permite que pessoas se conectem umas com as outras, permite que pagamentos sejam feitos digitalmente, então só é juntar essas pessoas através de uma plataforma.

O mercado de crowdfunding de empréstimos é o que mais se destaca em tamanho de mercado entre todos os tipos de crowdfunding. Hoje já podemos emprestar nosso dinheiro diretamente para empresas através de plataformas na internet. Da mesma maneira, o mercado de Equity Crowdfunding evolui rapidamente como uma alternativa de investimento aos meios presentes no mercado de capitais tradicional. Se antes era necessário comprar um ativo financeiro como uma ação ou um título de dívida através de corretoras, hoje é possível compra-los através de plataformas de equity crowdfunding, ou seja, websites na internet.

Embora ainda tímido no Brasil, o mercado cresce rapidamente lá fora. Em 2015, os Estados Unidos marcaram U$ 2,1 bilhões de ofertas públicas, onde 43% foram ofertas públicas no setor imobiliário (real estate equity-based crowdfunding). No Reino Unido os números também são altos. Durante o mesmo período, £332 milhões foram transacionados através de plataformas de equity crowdfunding, com 26% sendo do setor imobiliário. No Brasil, embora muito pequeno comparado com outros países mais desenvolvidos, 2015 foi um ano recorde e bateu R$ 22,5 milhões. Não há dados para saber quanto foi de outros setores além de ofertas públicas para empresas de inovação (startups).

Esperamos que o mercado brasileiro se desenvolva mais rapidamente após uma nova regulação que tem sido elaborada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Mais segurança jurídica e menos incerteza para todos participantes do mercado. Além disso, é esperado que mais plataformas de equity crowdfunding surjam, como tem acontecido em outros países, para facilitar a canalização de recursos e investimentos em outros setores como o de energia renovável e imobiliário.

O equity crowdfunding oferece uma oportunidade importante de democratização dos investimentos e de captação de recursos para empreendimentos. Se dilui riscos, facilita o investimento em projetos distantes, movimenta e democratiza o mercado de capitais. Estou criando um projeto que o objetivo é educar e informar os investidores brasileiros sobre o tema. Chama-se Democratise.

Mais informações sobre o mercado de equity crowdfunding no Brasil em

http://www.democratise.com.br/blog/equitycrowdfunding-nova-forma-de-investir