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  • il y a 7 mois
Face à l’érosion des marges, à la crise du foncier et au durcissement des règles, comment les promoteurs peuvent-ils adapter leur modèle ? Emmanuèle Berdah décrypte les leviers pour innover, vendre et financer dans un marché grippé. Un échange sans détour sur les nouveaux défis du métier.

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00:00On s'intéresse tout de suite à ce qui se passe du côté de la promotion immobilière un modèle
00:08en crise alors est ce que ça va mieux en cette année 2025 c'est la question qu'on va poser à
00:12une experte qui connaît très bien ce milieu notre invité Emmanuelle Berda bonjour bonjour
00:17vous êtes présidente de schéma immobilier une entreprise que vous avez fondée après avoir
00:22connu une longue carrière avec les grosses entreprises de la promotion immobilière on va
00:28s'intéresser avec vous sur ce qui se passe sur ce marché un compliqué depuis deux ans c'est le moins
00:32qu'on puisse dire une première question Emmanuelle sur on nous dit que les marges ont fondu ces dernières
00:38années de 17% à seulement 7% comment on fait dans ces conditions pour continuer la promotion
00:44immobilière alors les marges ont les marges de 17% voire de 20% oui les belles années je les ai connus
00:50dans les belles années je dirais les années 2005 et un peu plus ça fait un moment qu'on n'en a pas
00:55vu tel ça arrive de temps en temps de façon exceptionnelle aujourd'hui quand un promoteur
00:59fait 7% marge il est très heureux voilà sachant qu'il peut compléter ses revenus par ce qu'on
01:06appelle les honoraires de gestion ce qui lui fait un cash flow d'environ 14% ça veut dire que
01:09l'opération se porte correctement ça c'est pour démarrer ensuite malheureusement souvent on a des
01:14mauvaises surprises alors en ce moment les promoteurs évidemment ils ont envie de réagir face à ces sujets de
01:22marge et leur première action c'est la baisse des frais de fonctionnement diminue tous leur nombre de
01:27collaborateurs en l'espace de deux ans il ya eu des coupes sont de 25 à 30 % des collaborateurs
01:32oui alors ça c'est pour les plus gros promoteurs on l'a vu un chez les grands noms évidemment mais
01:37également on a vu chez les plus petits promoteurs il ya eu pas mal de cas si on a même qui ont déposé
01:41le bilan exact il ya eu je crois 200 promoteurs qui sont en redressement judiciaire depuis depuis ces dernières
01:49années oui donc le diminuer effectivement le nombre des collaborateurs c'est ce qui paraît être la
01:56première constante après il ya dix mille suppression de certains services les services qui sont plus
02:02fonctionnels et moins opérationnel on fait plus appel à la sous traitance et puis à pas mal de
02:07promoteurs qui déménagent ou qui réduisent leur emprise de bureaux oui ça leur permet de faire des
02:13économies assez conséquente j'ai une question excusez moi je vais pour justement quand on vous dit 200
02:18promoteurs ces promoteurs ils avaient peut-être des projets des chantiers en cours qu'est ce qui
02:23se passe dans ces cas là quand on voit là un chantier a été commencé que il ya plus d'argent alors ça
02:27dépend des situations et ça dépend où on en est mais aujourd'hui pour démarrer une opération de
02:32promotion immobilière faut avoir ce qu'on appelle une gfa une garantie financière d'achèvement qui est
02:36fournie par la banque sous réserve d'un taux de pré commercialisation relativement suffisant je
02:42dirais aux alentours des 40% donc la banque prend le relais du promoteur des faillants ou alors les
02:48promoteurs trouvent une solution pour revendre leurs opérations à d'autres promoteurs qui seraient
02:52un peu moins affectés alors cette crise immobilière elle part nous dit on souvent de ce qui se passe
02:59du côté de la du terrain du foncier avec des prix devenus complètement inaccessible et puis en plus
03:06avec des normes le zan zéro artificiation de net qui a pénalisé encore et réduit le foncier quelle
03:13stratégie on adopte face justement à ce manque de foncier ou ce foncier extrêmement cher alors c'est une
03:17stratégie qui est qui date pas de cette année qui existe depuis déjà quelques années on travaille
03:23déjà sur des sujets qui sont un peu moins évident par exemple habituellement on va aller chercher des
03:30parcelles où il ya des maisons refaire du remembrement ou un petit immeuble on va le démolir aujourd'hui on
03:36va travailler sur des friches industrielles des ateliers pourquoi pas des parkings on va également
03:41travailler sur la transformation d'actifs ça c'est le gros sujet de ces toutes dernières années oui
03:47les bureaux aujourd'hui à trop de mètres carrés ils sont plus tout à fait enfin il n'a pas mal qui
03:54sont plus tout à fait fonctionnel donc on est en train de réfléchir à comment les transformer c'est
03:59moins problématique pour les villes parce que les bâtis existent déjà on vient juste transformer
04:04l'intérieur et la destination et puis il ya beaucoup de promoteurs qui commencent à s'associer dans des opérations
04:10de copromotions oui ce qui était beaucoup plus rare avant très bien comment face aux justement aux
04:16normes réglementation là un petit peu évoqué on sait qu'elle a réglementation énergétique l'aére 20 20
04:2220 25 et puis la 20 28 qui arrive comment on fait face également à cette avalanche de normes
04:28qu'on a connu ces dernières années emmanuel berg plus de 2000 normes dans le bâtiment 2000 ah oui donc
04:33c'est c'est monstrueux et je crois que c'est sans fin je ne sais pas si en changeant de gouvernement
04:38on arrivera à calmer les ardeurs il ya il ya du plus à avoir la réglementation et des normes c'est
04:46pas que des aspects négatifs d'abord on a des bâtiments qui ont plus de qualité qui ont de meilleure
04:51qualité meilleure performance globale une durée de vie qui est plus longue une baisse des coûts
04:57d'entretien une adapte et mais ça demande une adaptation constante des acteurs mais ça aussi
05:02un bon côté c'est qu'on se réinvente mais en même temps on passe beaucoup de temps à travailler
05:07sur des sujets il vaudrait mieux qu'on passe du temps à travailler sur d'autres le moins c'est
05:12les coûts travaux en dix ans on a pris entre 25 et 30 % du coup de travaux c'est non et chaque
05:19réglementation thermique va nous coûter à peu près 10 % de surplus de coûts travaux on a eu
05:23l'art et 2012 l'art 20 20 l'art 20 25 en ce moment on prépare l'avant 28 qui arrive on nous
05:30demande déjà certains bailleurs nous demande déjà d'être sur certains certains des points de la
05:36norme r 28 donc c'est compliqué en même temps ben voilà il faut pas baisser les bras c'est ce que
05:44vous faites en ayant créé votre structure schéma immobilier sur quel type de modèle aujourd'hui vous
05:50vous travaillez alors schéma immobilier c'est un promoteur indépendant qui aujourd'hui travaille sur
05:56des opérations de copromotion avec des partenaires nous venons d'ailleurs de signer une opération avec
06:02care promotion sur un foncier argenteuil pour développer une opération de 70 logements mon
06:10schéma c'est du résidentiel soit en accession à la propriété classique son social et des résidents
06:16gérés co-living résidence étudiants résidence hôtelière etc comment on fait justement parce qu'on
06:24sait que tout ça nécessite des capitaux pour lever des fonds quand voilà les banques se manquent un
06:28petit peu plus frileuse sont un peu tirel heureux en plus c'est vrai qu'on avait une problématique de
06:33taux assez importante mais qui est en train de diminuer alors les levées de fonds ou les différents
06:38types de dettes on va gelé je les aborder brièvement c'est pas tout nouveau ça existe depuis un moment mais
06:43c'est vrai que les acteurs de la promotion s'y intéresser moins ils étaient en dette senior classique
06:48ils allaient à la banque ça a financé les moments où on était en négatif et aujourd'hui on va faire
06:55appel à de la dette mezzanine par exemple c'est une dette qui va être remboursé après la dette senior
06:59et qui va être qui peut être en complément de la dette senior et qui va être donnée par des fonds
07:05des investisseurs on va également compléter nos financements bancaires par des ou créer des
07:11financements bancaires par des clubs deal de deux à dix promoteurs deux à deux à dix investisseurs vont
07:17s'associer pour monter une opération ensemble ensuite il ya aussi les prêts obligataires donc
07:23on va émettre émettre des titres qui seront enfin la société va émettre des titres qui seront vendus
07:28qui vont permettre de financer le développement ou des opérations de croissance de pot de promotion
07:34le crowdfunding ça on le connaît depuis un moment oui en ce moment il a eu un peu de peine mis à mal
07:40la copromotion on en a parlé ça c'est vraiment un grand sujet puis après il ya des petits
07:46des petites astuces avoir des promesses de vente qui vont être plus longues qui vont nous permettre
07:51d'engranger plus de réservations et de démarrer avec plus de capitaux et de faire appel à moins
07:58de dettes il ya aussi des différets de paiement on peut négocier avec un vendeur qu'une partie lui
08:03soit payé le jour l'acquisition et le reste un an deux ans plus tard ce qui permet de donner un peu de
08:09souffle d'accord donc des solutions existent on le voit la finance est toujours imaginative ça veut
08:14dire emmanuel berda pour vous qui avez passé des grands groupes voilà votre propre structure on
08:18peut encore gagner sa vie dans la promotion aujourd'hui alors gagner 7% de marche et aussi
08:23gagner sa vie ça n'a rien de ridicule mais c'est plus le même modèle vous l'avez vu on en parlait
08:27au début c'est moins de collaborateurs c'est des sièges sociaux peut-être un peu moins fastueux on va on va être un
08:35peu plus dans la sobriété dans la sobriété et après je pense que pour gagner sa vie et ça c'est je dirais
08:41que c'est un c'est un classique c'est très très bien négocier les fonciers pendant très longtemps on
08:45a été à la surenchère on acheté les fonciers bien trop cher et ça a créé des références bien sûr il
08:52ya aussi très très bien monté ses opérations dans la minutie dans la finesse avoir des beaux
08:57produits des produits qui collent au marché ne pas perdre de surface optimiser donc la qualité du
09:03montage le pilotage de sa trésorerie très très important de ses dépenses de ses recettes faut
09:08vraiment être dans la dentelle des opérations moins grosses on a fait moi j'ai chez dans une
09:14autre vie chez marignan j'ai développé des opérations plus de 50 mille mètres carrés ça veut dire 700
09:18logements oui aujourd'hui il faudrait sept ans pour les vendre qui est plus possible donc on fait
09:23petit on fait plus petit on fait du 45 ans de logement ça s'écoule plus vite ça se finance plus
09:27vite et on essaye de créer de regarder des vraiment des opérations généré génératrice de marge on est
09:36vraiment dans un métier de création de valeur on n'est plus dans un métier d'évidence et et de
09:41plus value constante voilà en tout cas un métier qui se transforment mais qu'on peut continuer bien
09:46continuer bien évidemment à exercer et vous en êtes la preuve merci emmanuelle merci beaucoup je rappelle
09:51que vous êtes présidente de schémas immobiliers et à très bientôt merci beaucoup
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