- il y a 4 mois
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:07Et il est midi, c'est l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principaux titres de l'actualité.
00:13A la une, évidemment, la démission de François Bayrou et de son gouvernement, remise en ce moment même à Emmanuel Macron.
00:18Le président a d'ores et déjà fait savoir qu'il nommerait un nouveau Premier ministre dans les tout prochains jours.
00:23A droite, Bruno Retailleau estime ce matin qu'il y a urgence et juge inconcevable que le prochain chef de gouvernement puisse être issu du Parti Socialiste.
00:33En attendant, on commence à en savoir un petit peu plus sur les perturbations à prévoir.
00:37Demain, jour du mouvement, bloquons tout.
00:40Selon la SNCF, les TGV inouïs, Ouigo et internationaux circuleront normalement.
00:45Les trains régionaux RER transiliens en Ile-de-France risquent en revanche d'être fortement perturbés.
00:51Notez que la Direction Générale de l'Aviation Civile prévoit, elle, des retards sur l'ensemble des aéroports français.
00:57Enfin, deux indicateurs à noter.
00:59D'abord, ce recul de la production industrielle baisse d'1,1% en juillet, nous dit aujourd'hui l'INSEE,
01:05après une hausse sensible le mois précédent, plus 3,5% en juin.
01:08Et puis, une donnée clé sur l'immobilier, c'est le moment d'en parler.
01:11Les prix de l'ancien ont légèrement progressé au deuxième trimestre, plus 0,3% sur un an, d'après l'indice notaire INSEE.
01:18Ce qui nous emmène tout de suite dans les experts de l'IMO.
01:20Retrouvez votre rendez-vous avec, bien ici, le site de recherche immobilière avec une carte 3D pour tout localiser.
01:33BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:36Marie-Cœur Deroura.
01:37Les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business.
01:40Une demi-heure à l'heure du déjeuner pour parler de votre immobilier, de vos logements, des nôtres de logements d'ailleurs.
01:46La mienne en particulier, en tant que l'éternel locataire de cette émission, les experts de l'IMO.
01:53Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence.
01:55Le pro de l'IMO, ami professionnel de ce secteur de l'immobilier.
01:59C'est l'occasion de témoigner de votre métier, de vos histoires, des dossiers que vous arrivez parfois à finaliser, qui restent bloqués.
02:07Aujourd'hui, on verra comment on peut conserver un bien immobilier dans le cadre d'une séparation.
02:12Ce n'est pas forcément simple, mais ça peut se jouer, notamment grâce au courtier.
02:16Ensuite, le débat du jour avec les meilleurs experts du secteur.
02:19Et aujourd'hui, j'accueille notre duo de choc sur la fiscalité.
02:23On aura beaucoup de sujets à aborder.
02:26On partira au touquet, on parlera du statut du bailleur privé, notamment.
02:30Bref, beaucoup de sujets à aborder dans quelques instants.
02:31Mais d'abord, c'est donc l'heure du pro de l'IMO.
02:33Et on est en ligne avec Christophe Vito, directeur de l'agence Vous Financez d'Annecy.
02:43Bonjour Christophe.
02:46Bonjour, merci de m'accueillir.
02:47Non, merci à vous.
02:48Surtout, c'est un témoignage.
02:49Voilà, on le sait, il y a beaucoup de couples qui se séparent.
02:53Parfois, c'est bien pour eux, mais ça complique quand même sacrément les choses
02:56quand ils sont tous les deux propriétaires d'un logement.
02:59Et que l'un des deux souhaite le garder, ça tombe bien parce que vous avez des solutions
03:04à leur proposer.
03:04Vous avez un exemple concret.
03:06On peut finaliser ce type de projet et permettre à un de ceux qui se séparent de garder finalement
03:12le bien immobilier.
03:15Oui, c'est juste.
03:16Alors, je vais vous parler d'un cas.
03:18Dans mon agence, on a accompagné un client pour un rachat de soultes.
03:22Il faut savoir que quand vous vous séparez, forcément, il y a une dette commune et il
03:28va falloir pouvoir racheter la part de l'autre.
03:31Oui, c'est là que ça pose problème parce que quand on se sépare, on n'a pas exactement
03:35les mêmes moyens financiers que quand on est à deux.
03:39Et donc, parfois, on se retrouve à devoir racheter quelque chose qu'on n'a pas les moyens
03:42de racheter.
03:43Puis en plus, on va récupérer les mensualités d'avant.
03:45C'est très compliqué.
03:46Il va falloir revoir un tout petit peu son crédit.
03:49C'est exactement ça.
03:51Pour vous la faire très simple, en effet, il y a une dette commune.
03:54Quand vous faites votre rachat de soultes, la personne qui reprend la dette va devoir
03:58payer seule.
04:01Oui, alors, je ne sais pas si vous m'entendez, Christophe.
04:05J'ai l'impression que vous vous regardez ailleurs.
04:09Ah non, je vous entends très bien.
04:10Non, mais tout va bien.
04:12Oui, donc la personne va devoir.
04:14Alors du coup, allez-y, n'hésitez pas à rentrer plus dans les détails.
04:17Mais la personne va devoir payer seule.
04:19Et donc, du coup, il va falloir parfois qu'elle cumule des crédits pour racheter la part
04:23de l'autre, plus celui qui est en cours.
04:25Et c'est là que vous intervenez.
04:26Donc là, en l'occurrence, dans le cas dont on parlait, on est sur une maison avec 300
04:30000 euros qui restent à rembourser quand même.
04:32Ce n'est pas rien quand on se retrouve en solo.
04:35C'est exactement ça.
04:36Donc, en fait, la solution que nous, on a trouvée, il faut savoir que dans une offre
04:39de crédit que vous faites initialement, vous avez des clauses de modularité.
04:43C'est dans votre droit de pouvoir faire jouer cette clause.
04:46Et vous pouvez, en fait, rallonger votre prêt.
04:49En général, trois ans est possible.
04:51On peut même aller jusqu'à cinq ans.
04:53Dans certains cas, c'est possible.
04:55En servant cette méthode-là, ça fait baisser les mensualités.
04:58C'est ça, ça fait baisser les mensualités.
05:00Et donc, ça permet finalement peut-être d'avoir un nouveau crédit pour acheter la soult.
05:03C'est à peu près ça aussi le principe.
05:06Vous avez tout résumé.
05:07En fait, l'idée, c'est de pouvoir réintégrer en fait la soult, le besoin de financement
05:13qu'on va avoir pour racheter la part de l'autre.
05:15Et du coup, en faisant jouer cette clause de modularité, ça permet d'alléger la mensualité
05:20et surtout de passer en taux d'endettement, ce qui est souvent la difficulté.
05:24Et oui, on abaisse son taux d'endettement pour pas qu'il devienne prohibitif et on arrive
05:28à racheter la part de l'autre.
05:29Là, en l'occurrence, dans l'exemple concret, ce monsieur, il a pu emprunter 50 000 euros sur 25 ans à 3,15 % en plus.
05:36Donc, du coup, pour financer la soult en partie de son ex-femme.
05:42Donc, c'est à peu près ça le bilan, le résultat des courses.
05:45Il a réussi à garder le bien immobilier.
05:46Il n'a pas gardé sa femme, mais il a gardé le bien immobilier.
05:49Vous avez parfaitement résumé.
05:52On était parti à la base de 1 500 euros à 2 d'encours crédit.
05:56Grâce à la clause de modularité, on a chuté à 1 250.
06:00Après, nous, on allait chercher 50 000 euros d'emprunt sur 25 ans.
06:04Taux 3,15, 250 euros de mensualité.
06:06Le client se retrouve avec une mensualité globale, équivalente auparavant,
06:10mais avec la soult en plus à financer à madame.
06:13Et la pleine propriété.
06:14Bravo, Christophe.
06:16Christophe Viteau, directeur de l'agence Vous Financez d'Annecy,
06:18qui vous aide aussi dans vos séparations.
06:21Ça arrive à tout le monde.
06:22C'est l'histoire de la vie.
06:23Si, comme Christophe, vous avez un témoignage à nous apporter sur notre antenne,
06:27n'hésitez pas à nous écrire.
06:27On a une adresse mail.
06:29lesexpertsdelimo.fr
06:31Tout de suite, c'est l'heure du débat.
06:37Et à mes côtés, Jean-Pascal Michaud, avocat fiscaliste chez LMD Avocats.
06:41Bonjour, Jean-Pascal.
06:42Bonjour, bonjour à tous.
06:43Et Stéphane Descartier, SD Conseil et Formation.
06:46Bonjour, Stéphane.
06:47Bonjour, Marie.
06:48Bonjour à tous.
06:48Alors, petite séquence promo.
06:49On n'a pas de jingle promo.
06:51Je ne sais pas si on voit votre livre à l'antenne.
06:53Alors, ça vaut d'autant plus le coup de l'acheter,
06:56qui rend vage à moi-même.
06:58Oui, absolument.
07:00Donc, voilà, il faut l'acheter.
07:02Manuel de survie dans la jungle immobilière,
07:03le livre de Stéphane Descartier.
07:05J'ai envie de dire que ça résume ce que vous nous dites
07:07depuis des années à l'antenne de BFM Business,
07:09mais c'est encore plus intéressant que ce que vous nous dites à l'antenne,
07:11parce que sinon, ça ne vaudra pas le coup de l'acheter.
07:13Donc, autant que je dise, il y a encore des pépites à trouver dans ce livre.
07:16Donc, voilà.
07:17Et vous aviez un petit mot à faire passer à nos auditeurs et téléspectateurs,
07:20et après, on viendra au sujet qui nous intéresse.
07:21Oui, c'est très gentil, Marie.
07:22Et effectivement, je ferai une séance de dédicace à la librairie Erol,
07:28boulevard Saint-Germain, le mardi 23 septembre, à partir de 18h.
07:32Notez-le dans vos agendas pour retrouver Stéphane Descartier.
07:36Bon, messieurs, c'est notre entrée dans notre diode-choc de l'immobilier.
07:39On a beaucoup parlé l'an passé de ce qu'on attendait pour relancer l'investissement locatif,
07:44redonner aux Français d'acheter des biens et les mettre à la location.
07:47On a beaucoup dit que la fiscalité, aujourd'hui, elle n'était pas très favorable à ces investisseurs
07:52qui avaient tendance à déserter le marché.
07:54On s'est réjouis, on s'est réjouis de la création d'un statut du bailleur privé
07:59qui devait intégrer le projet de loi de finances pour 2026.
08:02Je vous dis devait, car c'était du temps de François Bayrou.
08:06Sauf que, voilà, nous n'avons plus de gouvernement.
08:09Alors, Stéphane avait envie de pousser, on va le dire très clairement, un petit coup de gueule.
08:13Oui, alors, on n'a plus de gouvernement.
08:14Est-ce qu'on aura demain encore un Parlement ?
08:16Est-ce qu'on va vers une dissolution ou pas ?
08:18Si on y va, quelles seront les nouvelles forces politiques en puissance ?
08:22Pour l'instant, les questions, c'est qui va présenter le texte et qui va le voter ?
08:26Donc là, on repart sur des incertitudes.
08:29Et il serait temps quand même qu'on s'en occupe,
08:31puisqu'effectivement, j'ai fait des recherches,
08:34il n'y a pas de pays qui taxent plus les loyers que la France.
08:37On est champion du monde dans ce domaine-là.
08:40Tranche marge d'indéposition, plus prélèvements sociaux, plus taxes financières,
08:43plus SIFI, le cas échéant.
08:45Donc, c'est unique au monde.
08:47Donc, il faut absolument faire quelque chose.
08:49Il faut absolument desserrer les taux.
08:51Sinon, on n'aura plus de bailleur privé.
08:53Tout simplement, il n'y aura que le social, le semi-social.
08:56Donc, il est urgent de ne pas attendre.
08:58En l'occurrence, il est urgent de ne pas attendre
09:01pour que ce statut du bailleur privé soit porté sur les fonds baptismaux.
09:07On rappelle quand même qu'il y avait une forme de consensus politique
09:10sur la nécessité de créer ce statut du bailleur privé.
09:12Parce que j'imagine, Jean-Pascal, que vous,
09:14quand vous recevez des gens dans votre bureau,
09:17qu'ils soient actuellement propriétaires bailleurs
09:20ou qu'ils souhaitent le devenir,
09:22vous sentez qu'il y a un petit peu moins d'enthousiasme que fut un temps.
09:25C'est très difficile d'investir dans l'immobilier locatif aujourd'hui.
09:29On le voit clairement.
09:30Les gens ne peuvent pas placer leur patrimoine là-dedans.
09:34Ce n'est pas rentable.
09:35C'est surtaxé.
09:36C'est beaucoup plus facile d'aller soit voir la résidence tourisme,
09:40soit directement en action,
09:42enfin, sur d'autres types de placements.
09:44Et pour vos business respectifs,
09:46j'ai envie de dire que c'était plutôt une bonne nouvelle,
09:47la création de ce statut.
09:49Parce que, pour le coup,
09:51ce qu'on nous disait quand on y pensait encore,
09:53c'était que ça allait concerner les nouveaux baux,
09:55c'est-à-dire les gens qui allaient se lancer.
09:58Et c'est là aussi qu'il y a une forme de risque d'attentisme, Stéphane.
10:01Là, c'est effectivement une situation qui est pire que pire.
10:04Là, le marché de l'investisseur locatif,
10:07il est flat, il est complètement plat.
10:10Pourquoi ?
10:10Parce que le statut du bailleur privé,
10:13c'était quand même un peu mieux que la situation actuelle.
10:16Et comme vous le dites, ça ne concernera pas le stock,
10:18ça ne concernera pas ceux qui sont déjà propriétaires,
10:21mais uniquement des nouvelles opérations qui devaient,
10:24alors les anciennes dates, c'était décembre,
10:26donc tous ceux qui allaient acheter à partir de décembre 2025
10:29pourraient prétendre à ce nouveau statut.
10:31Mais là, quand est-ce que ça va être voté ?
10:34Quand est-ce que ça va être présenté ?
10:36Donc, qu'est-ce que font ?
10:37Qu'est-ce que fait n'importe quel investisseur censé ?
10:40Il attend.
10:41Il n'achète pas.
10:42Alors après, sur le logement neuf,
10:44on en parlait en préparant l'émission, Stéphane,
10:45on se disait qu'on pouvait potentiellement
10:47précommander un logement neuf
10:49et inscrire dans les conditions suspensives
10:53l'idée que ça dépend de la concrétisation
10:56de ce statut du bailleur ou non, par exemple.
10:58Effectivement, sur le neuf, c'est un peu moins pénalisant
11:01parce que le neuf, comme tout le monde sait,
11:03on passe par un contrat de réservation
11:05et l'acte, ça met un certain temps
11:07pour passer l'acte, notamment si le programme
11:09n'est pas actable, etc.
11:11Et on peut prévoir, je me souviens d'époque
11:13où les promoteurs acceptaient notamment
11:15de signer une réservation
11:17sous condition que la nouvelle loi voit le jour,
11:22parce que quand on était parfois entre deux lois,
11:25celle d'après était plus favorable.
11:26Donc ça, les promoteurs peuvent accepter
11:28une condition suspensive, vous pouvez vous retirer
11:30si jamais le fameux statut du bailleur privé
11:33ne rentrait pas en lice.
11:35D'ailleurs, il y a peut-être une fenêtre de tir
11:38pour ceux qui sont intéressés pour l'investissement
11:40dans le neuf avec ce nouveau statut,
11:42c'est que les promoteurs sont tellement dans le rouge,
11:45tellement à l'agonie,
11:47qu'il y a des opportunités.
11:49Là, il y a de grosses baisses de prix
11:50sur les programmes en cours de livraison
11:54qui vont bientôt être livrées, les queues de programmes.
11:56Il y a vraiment des coups à faire en ce moment.
11:58Donc, des coups à faire dans le neuf.
11:59Jean-Pascal, je vais vous demander de vous mouiller.
12:01Est-ce que vous conseilleriez à quelqu'un
12:03qui vient vous voir
12:04de se lancer dans l'investissement aujourd'hui
12:07ou est-ce que vous lui diriez d'attendre ?
12:10Je suis obligé de lui dire d'attendre, évidemment.
12:13Je suis obligé de lui dire
12:14de placer ses liquidités ailleurs,
12:16de les faire travailler,
12:18d'attendre six mois, un an, deux ans
12:20que les choses bougent.
12:21On ne peut pas investir comme ça en aveugle,
12:23que ce soit en immobilier.
12:24Mais lui, on investit pour 10 ans, 15 ans, 20 ans.
12:26On ne peut pas le faire
12:27alors que le régime va changer peut-être bientôt,
12:29tout de suite.
12:30Alors quand même, si je peux me permettre,
12:32il y a encore un petit chemin
12:33pour faire des bonnes affaires.
12:37Il y a encore un petit chemin.
12:38Sinon, je n'aurais pas écrit notamment ce livre.
12:40Il y a encore un petit chemin.
12:41Souvenez-vous, Marie,
12:42quand j'avais fait une chronique
12:44comment faire 30 ans sans impôts
12:45avec un investissement
12:46en alternant le déficit foncier,
12:48le meublé à l'amortissement
12:49et ensuite, au-delà de 30 ans,
12:52avec des donations de loyers aux enfants
12:54de l'assurance temporelle de chiffre, etc.
12:56Il y a un petit chemin,
12:57encore aujourd'hui,
12:58mais c'est vrai qu'il faut reconnaître
12:59qu'il est complexe
13:00et qu'il s'adresse à des gens
13:02qui ont déjà une certaine expérience,
13:05un certain vécu,
13:06qui sont à l'aise avec les chiffres,
13:08avec la fiscalité,
13:08qui est quand même extrêmement complexe.
13:10Donc il y a un petit chemin.
13:12Mais le statut de bailleur privé,
13:14et surtout, il redonnerait du lait,
13:19en tout cas de la marge,
13:20notamment pour ceux qui louent en nu.
13:22Parce qu'en meublé...
13:23Mais c'était ça le sujet,
13:24c'était de rééquilibrer la fiscalité
13:25qui, aujourd'hui, finalement,
13:27favorise énormément la location meublée.
13:29Je rappelle qu'on a sorti des chiffres
13:30sur notre site internet,
13:31je vous conseille d'aller les voir ce matin,
13:32grâce à beaucoup d'acteurs du secteur,
13:34notamment le site Bien Ici,
13:36qui a regardé qu'il y a des grandes villes de France,
13:37quand même,
13:38où vous avez aujourd'hui
13:38plus de meublés que de locations nues.
13:40Et pour cause, fiscalement,
13:42c'est plus intéressant.
13:43Messieurs, pour ceux qui sont déjà propriétaires,
13:45justement, il y a un vrai sujet
13:46qui se pose depuis ces quelques semaines,
13:48parce qu'on les a tous reçus,
13:49pas moi, personnellement,
13:50mais ceux qui sont propriétaires,
13:51la taxe foncière.
13:53Et on s'était dit, Jean-Pascal,
13:54qu'on allait essayer de trouver,
13:56entre guillemets,
13:56des petites solutions,
13:57se dire qu'il y a quand même
13:58des possibilités pour échapper,
14:00parfois totalement,
14:02souvent partiellement,
14:03à cette taxe foncière.
14:04Alors, il n'y en a pas beaucoup.
14:07Ça nous permet d'aller vite
14:08et d'aller au touquet très vite.
14:09Ne nous emballons pas.
14:11Ne nous emballons pas.
14:12Vous échappez à la taxe foncière
14:13si vous êtes très pauvre,
14:15puisque vous avez des exonérations,
14:17que si vos revenus sont très faibles.
14:18Vous échappez à la taxe foncière
14:19si vous êtes handicapé,
14:21de préférence lourdement handicapé.
14:23Alors, ça fera la joie
14:23de votre fiscaliste,
14:24mais c'est souhaitable pour personne.
14:26Et vous échappez à la taxe foncière
14:28si votre bien est dans un état catastrophique,
14:30voire quasiment détruit ou presque.
14:34Donc, voilà les cas d'exonération
14:35de la taxe foncière.
14:36Donc, ça ne veut pas dire
14:37qu'il faut totalement fermer les yeux
14:39sur ces possibilités.
14:40Si votre bien est endommagé,
14:41si vous ne pouvez pas le louer,
14:43vous êtes dans une situation
14:43d'impossibilité de le louer,
14:45alors là, vous pouvez faire des demandes
14:47de remise partielle ou totale
14:49de la taxe foncière
14:49auprès de l'administration fiscale.
14:51N'hésitez pas à vous lancer,
14:52mais par petit,
14:53ne détruisez pas votre bien vous-même.
14:55Tout ça pour ne pas payer la taxe.
14:57Il vaut mieux avoir un bien en bon état.
14:58J'ai quand même, en fait,
15:00parce que moi, j'étais alertée
15:01par un article de presse.
15:02Alors, ce n'est pas nouveau,
15:02mais je l'ai découvert,
15:03donc comme quand on en apprend tous les jours,
15:05c'est que quand on a un logement
15:07qui est inoccupé plus de trois mois,
15:09on peut justement réduire
15:11sa taxe foncière.
15:12C'est un peu contre-intuitif quand même,
15:13parce qu'on a envie de remettre
15:15des biens sur le marché,
15:16mais d'un autre côté,
15:17on nous dit qu'on peut nous exonérer
15:18au moins partiellement de la taxe foncière
15:19s'il est inoccupé.
15:20Oui, mais c'est trompeur.
15:21C'est trompeur,
15:22parce que quand un bien est inoccupé,
15:23il faut que ce bien soit inoccupé
15:25de manière involontaire.
15:27Subi.
15:27Voilà, subi, forcé.
15:29Vous ne pouvez pas simplement vous dire
15:30je ne vais pas le mettre en location,
15:31comme ça, je ne paierai pas de taxe foncière.
15:33Ça, ça ne marche pas du tout.
15:34Il faut qu'il y ait vraiment...
15:35Le bon conseil de Jean-Pascal.
15:36Il y ait un empêchement catastrophique.
15:38Alors, on se posait la question,
15:39effectivement,
15:40des nouvelles normes
15:41qui empêchent
15:42de louer les biens en catégorie G,
15:44par exemple.
15:44Est-ce que si vous ne pouvez pas faire les travaux,
15:47parce que vous n'avez pas les moyens,
15:48parce que la copropriété vous l'interdit,
15:50vous ne pouvez pas louer,
15:51est-ce qu'il n'y a pas là,
15:52effectivement,
15:53un petit chemin
15:53pour échapper à la taxe foncière ?
15:55Vous avez commencé à emprunter
15:56ce petit chemin, Jean-Pascal ?
15:57Eh bien, j'attends les dossiers,
15:59mais je pense qu'il faut le faire.
16:00Donc, ça se tente,
16:01le petit chemin.
16:02On a plein de chemins
16:03à vous faire parcourir aujourd'hui
16:04dans les experts de l'IMO.
16:05Et puis, je rappelle
16:06à mes amis promoteurs
16:08qu'effectivement,
16:09il n'y a pas de taxe foncière
16:09pendant deux ans
16:10suivant la livraison du bien.
16:11Quand vous achetez un logement neuf,
16:13ça valait le coup de le dire.
16:14Vous parliez des PE quand même d'un mot
16:15parce qu'on n'arrête pas de dire
16:16bon, franchement,
16:17l'investissement locatif est au tapis.
16:20Ce n'est peut-être pas le moment
16:20d'investir tout de suite.
16:21Il faut attendre.
16:21Mais quand même,
16:22on parlait de ces petits chemins.
16:24Le DPE,
16:25le diagnostic de performance énergétique
16:26et la réhabilitation
16:28du chauffage électrique.
16:30On a le décret qui est paru.
16:32Quand bien même,
16:32on n'a pas de gouvernement,
16:33à partir du 1er janvier,
16:36il y a plein de logements
16:37qui vont sortir
16:38de l'état de passoire thermique.
16:39Et ça, c'est plutôt une bonne nouvelle, non ?
16:40Oui, ça, c'est une bonne nouvelle pour le coup.
16:42Effectivement,
16:43ça met fin à une anomalie
16:44parce que là,
16:45il y avait quelque chose
16:46de vraiment surprenant.
16:47C'était que
16:47le chauffage électrique
16:49était pénalisé
16:49pour les logements
16:50dans le DPE.
16:52Et si on était chauffé
16:53au gaz
16:54ou même quasiment au fioul,
16:55c'était mieux.
16:56Donc là,
16:56c'était quand même vraiment
16:57assez surprenant
16:58parce qu'on nous pousse
16:59à rouler,
17:00notamment à l'électrique.
17:01mais ceux qui étaient chauffés
17:02à l'électrique
17:03étaient beaucoup moins
17:07bien bâtis.
17:08En même temps,
17:08il n'y a plus de logements
17:09donc on va tous vivre
17:09dans nos voitures.
17:11C'est parfait,
17:11on boucle la boue.
17:12Que ceux qui chauffaient
17:13notamment au gaz.
17:14Donc là,
17:14il y avait une anomalie
17:15qui a été heureusement rectifiée.
17:17Donc,
17:18ça va remettre,
17:19alors je crois que c'est
17:20850 000 logements
17:21qui vont gagner
17:22une note ou plusieurs.
17:23Mais en tout cas,
17:24ça va peut-être faire sortir
17:25des interdictions de louer.
17:26Plusieurs centaines de milliers,
17:27quand même.
17:27400 000 ou 500 000 logements
17:30qui étaient plus louables
17:31et qui vont le redevenir.
17:33Donc ça,
17:33c'est une bonne nouvelle.
17:35Mais encore une fois,
17:36je l'avais déjà dit,
17:37moi je ne pense pas
17:38que l'interdiction
17:38de louer des passoires thermiques
17:40soit tenable.
17:42A fortiori,
17:43vous l'avez vu Marie,
17:44ma prime rénov',
17:45alors on va pouvoir
17:47redéposer des dossiers
17:49ma prime rénov',
17:49mais ça va être limité
17:50à 13 000 dossiers.
17:52Donc autant dire
17:52une goutte d'eau
17:53sur les 5 millions
17:55quand même de logements
17:56qui doivent être rénovés,
17:5813 000 par an.
17:59C'est ridicule.
18:00Et surtout réservé.
18:01C'est des investissements
18:02vertueux pour les propriétaires
18:03bailleurs.
18:03On rappelle,
18:04c'est bien de produire
18:04du logement,
18:05encore faut-il que ces logements
18:06soient décents aussi
18:07pour les locataires
18:08qui vont les occuper,
18:09je le rappelle.
18:10C'est dur l'enveloppe
18:11de ma prime rénov'.
18:12On est tous d'accord là-dessus,
18:14mais en réduisant
18:15de façon quand même drastique
18:16ma prime rénov',
18:17est-ce qu'on peut continuer
18:18d'interdire les locations
18:20alors que le parc locatif
18:21explose ?
18:22On a vu un article récemment
18:23à Paris,
18:24c'est 800 demandes
18:26pour un studio
18:27800 demandes
18:27dans 24 heures
18:28avec des dossiers complets
18:29avec des garants,
18:30etc.
18:31Mais là,
18:31on est dans l'impasse totale.
18:33Des biens qui partent,
18:34effectivement.
18:35Regardez pour les investisseurs,
18:36moi je conseille vraiment
18:37de regarder les passoires thermiques
18:38parce que pour l'instant,
18:39il y a encore une psychose
18:40autour de ces interdictions
18:41de louer
18:42qui ne manqueront pas
18:43de sauter.
18:44On ne peut pas faire autrement.
18:45On n'a pas les moyens.
18:46Donc des petites opportunités
18:47peut-être à saisir
18:48sur les passoires
18:49qui ne seront plus passoires
18:50à partir du premier
18:51les passoires
18:52qui ne seront plus passoires.
18:53Ça ne ressemble à rien.
18:54Bon, on part au Touquet quand même.
18:55Ah oui,
18:56le soleil du Touquet.
18:58Bon,
18:58et Jean-Pascal,
18:59on va la faire quand même,
18:59la villa des Macron au Touquet.
19:02On ne peut pas faire l'impasse.
19:03Alors révélation du canard enchaîné quand même.
19:05On rend hommage
19:05au journaliste du canard enchaîné
19:07qui nous raconte
19:07que ça y est,
19:08elle a été vendue cette villa.
19:10Elle a été vendue
19:11alors combien ?
19:113,6 millions d'euros.
19:13C'est ça.
19:14Mais lorsqu'on l'avait déclarée
19:16en 2016 ou 2017,
19:17elle en valait.
19:18Alors au début,
19:19pour la petite histoire,
19:20au début,
19:21il l'avait estimée
19:22à 1,2 millions.
19:23Comme de par hasard,
19:24l'impôt sur la fortune immobilière
19:26étant à 1,3 millions.
19:28Mais ils s'étaient quand même
19:29fait rattraper par le fisc à l'époque
19:30et il a dit
19:30non, non,
19:30elle vaut 1,4 millions.
19:31Donc ils étaient quand même
19:32soumis à l'impôt sur la fortune immobilière.
19:34N'empêche,
19:35ça a doublé là,
19:36en 10 ans,
19:36les prix au Touquet ?
19:38Alors,
19:39les prix au Touquet ont monté,
19:40c'est vrai.
19:42Mais je serais quand même
19:43très curieux
19:44de savoir la réalité des faits.
19:46Pour moi,
19:47on a plusieurs sujets
19:48et surtout,
19:48c'est un exemple
19:49qui illustre
19:50des questions de droit fiscal
19:51intéressantes.
19:52Et c'est pour ça
19:52qu'on en parle.
19:53Attention,
19:53l'idée,
19:54ce n'est pas de faire du populisme
19:55sur l'antenne des experts
19:56de Limo et sur BFM Business,
19:58c'est plutôt de se projeter.
19:59Et si ça vous arrivait à vous,
20:01qu'est-ce que vous risqueriez ?
20:02En gros,
20:02c'est ça notre sujet.
20:03Voilà.
20:04Alors,
20:04premier sujet,
20:05c'est une illustration
20:06de la question
20:08très intéressante
20:09de l'exonération
20:10des plus-values immobilières.
20:12Nous avons ici
20:13une grosse plus-value immobilière.
20:15Elle devrait normalement générer
20:16une très forte taxation.
20:18Mais il se trouve
20:18que le bien
20:19a été détenu
20:19depuis 40 ans.
20:20Et quand vous détenez
20:22un bien depuis plus de 30 ans,
20:23vous êtes exonéré
20:24de plus-value immobilière.
20:25Alors,
20:25à condition qu'il s'agisse
20:26de la résidence secondaire,
20:28on est d'accord.
20:28Parce que si c'est
20:29la résidence principale,
20:30je n'ai pas de taxation
20:30sur la plus-value, non ?
20:31Bien sûr.
20:32Bien sûr qu'on s'agisse
20:32de la résidence principale
20:33et une exonération
20:34de principe.
20:34Et c'est une deuxième question
20:36en relation
20:36spécifique au cas
20:38d'Emmanuel Macron.
20:40Quelle est la résidence principale ?
20:41Est-ce que c'est effectivement
20:42cette résidence familiale
20:43au Touquet
20:44ou est-ce que c'est
20:45l'Elysée ?
20:46C'est un point
20:47qui n'est pas tranché.
20:48Je ne sais pas
20:49ce que lui déclarait.
20:50Mais je pense que
20:52sa présence à l'Elysée
20:53au quotidien
20:53depuis 10 ans
20:54est assez bien documentée
20:55par les médias.
20:56et que ce serait intéressant
20:58de savoir
20:59comment classifier ça.
21:01Moi, sujeté son conseil,
21:03je ne tenterai pas
21:04de mettre le Touquet
21:05comme résidence principale.
21:05Et alors justement,
21:06si moi qui ne suis personne,
21:08je déclare
21:10un bien en résidence principale
21:11alors que techniquement,
21:13ça n'est pas
21:13ma résidence principale,
21:15qu'est-ce que je risque ?
21:16Parce que c'est ça le sujet.
21:17Alors vous risquez
21:18un bon dressement fiscal
21:19si vous avez fait
21:20une plus-value à la vente.
21:21Il faut encore avoir
21:22fait une bonne affaire.
21:23Mais vous risquez
21:23un bon dressement fiscal
21:24parce que l'administration
21:25ne sera pas forcément
21:26de cet avis.
21:27Yalira a forcément
21:28essayé de démontrer
21:29le contraire.
21:30Elle a des moyens
21:31pour ça.
21:32Le plus simple
21:33étant de tirer
21:35les relevés
21:35des factures ODF
21:36pour voir où est-ce
21:37qu'effectivement
21:38vous chauffez au quotidien
21:39et où est-ce
21:39que vous ne chauffez pas.
21:40En général,
21:42le dossier
21:43est rapidement plié.
21:44Ça marche bien.
21:44Mais si le bien
21:45est occupé par quelqu'un
21:46d'autre que moi,
21:47si le bien
21:48est occupé par quelqu'un
21:48d'autre,
21:49là c'est jouable.
21:50Mais cette autre personne...
21:51Attention,
21:51je n'incite pas les gens
21:52qui nous écoutent
21:53et qui n'ont rien
21:53à le faire.
21:55qui paie la taxe d'habitation
21:57qui en a été exonérée.
21:58L'administration a d'autres
21:58moyens de recouper tout ça.
22:00Et si je sous-estime
22:01volontairement mon bien,
22:02moi j'ai une question.
22:03Est-ce que je peux vite
22:03être attrapée par la patrouille ?
22:05C'est pour ça que je suis
22:06revenue sur le démarrage.
22:06C'est-à-dire qu'au départ,
22:07c'était 1,2 million
22:08selon le couple Macron.
22:09Puis finalement,
22:10très très vite,
22:10on leur a du...
22:11C'est 1,4 million.
22:13Est-ce que moi,
22:14véritablement,
22:14l'administration fiscale
22:15va observer,
22:17année après année,
22:18dorénavant on a la plateforme,
22:19gérer mes biens immobiliers
22:20ou déclarer mes biens immobiliers ?
22:21Est-ce que vraiment,
22:23il y a une surveillance
22:24et une estimation précise ?
22:27Alors,
22:28l'administration officielle,
22:28elle a les moyens de le faire.
22:30Elle le fait,
22:31mais elle ne le fait pas
22:32de manière systématique.
22:33Moi,
22:33j'ai vu des gens
22:34se faire reprendre
22:35pour des minorations
22:37qui étaient relativement modestes.
22:39Et j'ai aussi vu des gens
22:40s'en sortir
22:41sur des décennies
22:43en minorant les montants
22:44de manière totalement scandaleuse.
22:46Donc,
22:46tout est possible.
22:47Je pense que là-dessus,
22:49il y aurait besoin
22:49d'une systématisation
22:51des contrôles
22:51de la part de l'administration.
22:52Il faudrait qu'elle fasse
22:52des algorithmes.
22:54Avec l'intelligence artificielle,
22:55maintenant,
22:55on pourrait le faire.
22:56c'est pas normal.
22:57Mais maître,
22:57est-ce que les époux Macron
22:59n'en risquent pas quand même,
23:00là,
23:00tout le moins,
23:00un rattrapage d'IFI ?
23:02Alors,
23:02ce qu'on ne sait pas,
23:03ce qu'on ne sait pas,
23:04c'est ce qu'ils ont déclaré.
23:05Oui,
23:05ils sont d'accord.
23:06Si ça se trouve,
23:07ils ont déclaré en bonne et due forme,
23:09mais il n'y a rien à dire.
23:10C'est là que c'est un peu délicat.
23:11Mais s'ils n'ont pas déclaré
23:13l'IFI sur ce bien
23:15qui s'est vendu
23:163,8 ou 3,6 millions d'euros
23:18et dont je crois
23:19qu'il y avait quand même
23:20des évaluations
23:21autour de 2,8
23:22au-delà de l'aspect particulier
23:24de la vente,
23:25oui,
23:26ils risquent un bon redressement,
23:27un redressement sur 7 années.
23:31Et si une IFI comme ça,
23:32ça peut taper sur 7 ans
23:34environ 150 000 euros
23:35de redressement.
23:35Ah ouais ?
23:36En faisant un rapide calcul.
23:37150 000 euros.
23:38Donc oui,
23:39ils risquent un bon redressement.
23:40S'ils n'ont rien déclaré,
23:42reste à savoir
23:42si l'administration
23:43fera son travail.
23:44J'ai notre réalisateur
23:46en régie
23:46qui me dit
23:47sur 3,5 millions d'euros,
23:48150 000 euros,
23:49finalement,
23:49ça va.
23:49Bien sûr.
23:50On embrasse allemand.
23:51Mais effectivement,
23:52c'est quelque chose
23:52qu'ils peuvent se permettre.
23:53Mais donc,
23:53ça veut bien dire,
23:54on est d'accord
23:54qu'année après année,
23:56moi,
23:56quand je déclare,
23:57je suis censée réévaluer.
23:58Exactement.
23:59Donc voilà.
23:59Donc écoutez-le,
24:00on en reparlera évidemment
24:01au moment des déclarations d'impôt.
24:02Mais quand même,
24:03c'est important
24:03de le dire.
24:04Bon,
24:05un dernier mot
24:05parce qu'il nous reste
24:06trois minutes.
24:06On va parler squat.
24:07Quand ça arrive à un magistrat,
24:09les affaires vont plus vite
24:10quand même.
24:11Oui,
24:11une bonne nouvelle,
24:12c'est que je pense
24:14que tout le monde
24:15a vu passer l'info.
24:17Oui,
24:17une bonne nouvelle.
24:18Parce qu'effectivement,
24:19tout le monde a vu passer l'info
24:20de cet été,
24:21un magistrat
24:22dont la maison a été squattée.
24:24Et assez curieusement,
24:25le problème s'est réglé
24:25en huit jours.
24:26Donc là,
24:27c'était un peu plus rapide
24:28que la moyenne.
24:29Donc bon,
24:29c'est selon que vous serez puissant
24:31ou misérable,
24:33tout ça,
24:33tout ça,
24:33on connaît l'histoire.
24:34Mais surtout,
24:35moi,
24:35j'y vois un bon côté
24:36parce que si ceux
24:37qui sont chargés
24:38d'appliquer les lois
24:39se rendent compte
24:40quand même
24:41que c'est vraiment délirant
24:42de laisser des gens
24:44pendant deux ans,
24:45deux ans et demi
24:45dans des logements
24:47dont ils ont forcé
24:48les serrures
24:49en se mettant tout de suite
24:50l'eau à leur nom,
24:51etc.
24:52Et puis,
24:52clac,
24:53je reste pendant deux ans,
24:54deux ans et demi.
24:55Si ceux qui sont chargés
24:57d'appliquer les lois
24:57se rendent compte
24:58que c'est quand même délirant,
24:59ou alors que ça vaille
25:01pour jurisprudence,
25:02peut-être,
25:03en disant,
25:03ben oui,
25:03mais là,
25:04voilà,
25:04donc,
25:05alors,
25:05voilà,
25:05je pense une partie
25:06d'espoir
25:07et encore une fois,
25:09je l'avais déjà proposé,
25:10mais on pourrait mettre fin
25:12en cinq minutes
25:13au problème du squat
25:14simplement en enlevant
25:15une chose dans la loi
25:16qui est
25:16pas de bail,
25:17vos bailles.
25:18C'est-à-dire que
25:19vous vous mettez
25:19dans un logement,
25:20même si vous n'avez pas
25:21de bail écrit,
25:22vous êtes réputé
25:23en avoir.
25:24Alors,
25:24il y a quand même
25:25une grosse différence.
25:26Non,
25:26quand même,
25:26il y a quand même
25:27une grosse différence,
25:27Stéphane,
25:28c'est-à-dire que là,
25:28en l'occurrence,
25:29le squat,
25:30c'est quand vous arrivez
25:30et que vous n'avez pas
25:31signé de bail,
25:31vous êtes rentré
25:32par effraction.
25:33Et il ne faut pas confondre
25:34avec l'impayé
25:35qui finit par être un squat,
25:36mais qui n'est pas
25:37techniquement un squat,
25:38c'est encore autre chose.
25:39Et c'est vrai que
25:40la plupart du temps,
25:41quand on parle des gens
25:42qui restent chez vous
25:43sans payer le loyer,
25:44c'est plutôt des locataires
25:46en difficulté
25:46qui, au fil de l'eau,
25:47n'arrivaient plus à payer
25:48et restent sur place.
25:49Et ça,
25:49c'est plus compliqué,
25:50effectivement,
25:51quand vous arrivez
25:51à ce stade.
25:52Pour le squat,
25:53on est d'accord,
25:53ça va souvent quand même
25:54un peu plus vite.
25:55Alors, peut-être pas aussi vite
25:56que pour ce magistrat,
25:57mais je crois que ça va
25:58quand même plus vite
25:58que quand il s'agit
25:59d'un locataire
26:00qui avait signé un bail
26:01en bonne et due forme.
26:02Ça va un petit peu plus vite,
26:03notamment depuis la loi
26:04Casparian.
26:06Ça a un peu réglé le problème,
26:07mais pas complètement.
26:08Et on se rend compte surtout,
26:10c'est l'éternel problème,
26:11c'est que quand c'est une famille,
26:13quand il y a des enfants,
26:14les préfets,
26:16même quand il y a
26:17effectivement
26:17des autorisations
26:18de déloger les gens,
26:20les préfets ne les appliquent pas
26:22parfois.
26:23Ils vont même jusqu'à verser
26:24les loyers aux propriétaires
26:25en lieu et place
26:27des squatteurs.
26:28J'ai envie de dire,
26:28s'ils le font,
26:29c'est pas plus mal.
26:31Si ça permet
26:31aux propriétaires bailleurs
26:33de récupérer ses loyers
26:33et aux locataires
26:34de se retrouver à l'honneur.
26:35C'est notre argent aussi,
26:36avec nos budgets
26:37quand même exencs,
26:38que l'État paye.
26:39Il me semble que c'est une priorité
26:41de loger le peuple français
26:42pour l'État.
26:43Nous sommes d'accord.
26:44Mais enfin, bon,
26:45bref, il faut y voir
26:46quand même une lueur d'espoir.
26:47Peut-être que ça fera
26:48réfléchir un petit peu
26:50dans les consciences
26:51et notamment
26:52ceux qui appliquent les lois
26:53ou qui vont peut-être
26:54demain les voter.
26:56Il faut quand même
26:56régler ce problème-là.
26:57Si on ne desserre pas
26:58les taux fiscales,
27:00il faut quand même
27:01desserrer au moins
27:02les taux réglementaires.
27:04Mais il faut redonner confiance
27:05aussi aux propriétaires bailleurs
27:06et leur dire,
27:07rappelons quand même
27:08que les squats,
27:09c'est encore plus minoritaire
27:10que les impayés
27:11et que les impayés,
27:11on en parlera demain d'ailleurs,
27:13que les impayés,
27:14ça reste quand même
27:15à les 3, 3,5%
27:16et c'est un record
27:17traditionnellement.
27:18Sur des longues périodes,
27:20c'est plutôt 1%.
27:20C'est-à-dire qu'entre 97
27:22et 99% de vos locataires
27:24payent leur loyer.
27:26Donc je pense qu'à force
27:27de ravacher
27:28qu'il y a des problématiques
27:29d'impayé de loyer,
27:30on finit aussi
27:31par peut-être
27:32dire aux propriétaires bailleurs
27:33surtout n'y allez pas.
27:34Mais le squat,
27:35c'est quand même
27:35une grosse angoisse
27:36pour les propriétaires.
27:37Et bien voilà,
27:39venez dans les experts de Limo,
27:40on vous rassure.
27:41J'aurais aimé parler plus longtemps
27:42avec vous,
27:42mais le temps m'est compté
27:43et il y a le petit jingle
27:44qui est en train de partir
27:44dans mon oreillette.
27:45Merci à tous les deux.
27:46Jean-Pascal Michaud,
27:47avocat fiscaliste
27:48chez LMD Avocats,
27:49Stéphane Descartier,
27:50SD Conseil et Formation
27:51et auteur du merveilleux
27:52manuel de survie
27:54dans la jungle immobilière.
27:56Moi, je vous retrouve demain
27:57pour un nouvel épisode
27:57des experts de Limo.
27:58D'ici là,
27:59restez sur BFM Business
28:00notamment ce soir
28:01avec une spéciale keynote
28:03d'Apple pour Tech & Co.
28:05Vous retrouverez François Sorel
28:07et toute son équipe.
28:08Ce sera à partir de 19h30
28:10sur BFM Business.
28:11A demain.
28:13Les experts de Limo
28:14sur BFM Business.
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