Εμείς και εσείς σε επαφή
Χρησιδάνειο ακινήτου: Η "δωρεάν" παραχώρηση που μπορεί να κρύβει φορολογικές παγίδες
30/04/2026 - 05:55
Του Γιώργου Δαλιάνη με τη συνεργασία του Διονύση Σαμόλη και του Θάνου Δαλιάνη*
Πολλοί, γνωρίζοντες και μη, προτείνουν με ευκολία το χρησιδάνειο ως μέσο δωρεάν παραχώρησης ακινήτου, παρουσιάζοντάς το ως μία απλή, ασφαλή και χωρίς φορολογικές συνέπειες λύση. Η πραγματικότητα, όμως, είναι πολύ πιο σύνθετη. Το χρησιδάνειο είναι πράγματι ένας θεμιτός θεσμός του αστικού δικαίου, όταν αποτυπώνει γνήσια δωρεάν παραχώρηση χρήσης, χωρίς άμεσο ή έμμεσο αντάλλαγμα. Δεν αποτελεί όμως μηχανισμό παράκαμψης της φορολογίας, ούτε μπορεί να χρησιμοποιείται για να καλύψει μίσθωση, παροχή σε είδος ή άλλη οικονομική σχέση.
Η κρίσιμη διάκριση βρίσκεται στο αν υπάρχει πραγματικά δωρεάν χρήση ή αν, πίσω από τον τίτλο της σύμβασης, υποκρύπτεται αντάλλαγμα, συμψηφισμός, επαγγελματική διευκόλυνση ή οικονομική ωφέλεια. Για τον λόγο αυτό, το χρησιδάνειο ακινήτου πρέπει να εξετάζεται τόσο νομικά όσο και φορολογικά, ιδίως όταν αφορά ακίνητα με σημαντική οικονομική αξία, μακροχρόνια χρήση, επαγγελματική εκμετάλλευση ή παραχώρηση μεταξύ μη συγγενών προσώπων.
Η βασική θέση είναι απλή: το χρησιδάνειο είναι δωρεάν ως σύμβαση, αλλά όχι κατ’ ανάγκη ουδέτερο ως φορολογικό γεγονός.
Η έννοια του χρησιδανείου ακινήτου
Το χρησιδάνειο ρυθμίζεται στα άρθρα 810 επ. του Αστικού Κώδικα. Με τη σύμβαση αυτή ο ένας συμβαλλόμενος, ο δανειστής ή χρησιδανειστής —κατά την ορολογία του Αστικού Κώδικα «χρήστης»— παραχωρεί στον άλλο, τον χρησάμενο, τη χρήση πράγματος χωρίς αντάλλαγμα, με υποχρέωση του τελευταίου να αποδώσει το πράγμα μετά τη λήξη της σύμβασης.
Στην περίπτωση του ακινήτου, αντικείμενο της σύμβασης δεν είναι η μεταβίβαση κυριότητας ούτε η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, όπως επικαρπία ή οίκηση. Αντικείμενο είναι αποκλειστικά η προσωρινή χρήση του ακινήτου. Ο χρησάμενος αποκτά μόνο ενοχικό δικαίωμα χρήσης και όχι εμπράγματο δικαίωμα επί του ακινήτου.
Η σύμβαση χρησιδανείου ακινήτου δεν υπόκειται κατ’ αρχήν σε συμβολαιογραφικό τύπο. Μπορεί να συναφθεί και προφορικά ή να προκύπτει από τη συμπεριφορά των μερών. Ωστόσο, όταν αφορά ακίνητο σημαντικής αξίας, μακροχρόνια χρήση, επαγγελματική εγκατάσταση ή παραχώρηση μεταξύ μη συγγενών προσώπων, η έγγραφη καταγραφή είναι ουσιαστικά αναγκαία για λόγους ασφάλειας δικαίου και φορολογικής τεκμηρίωσης.
Η έγγραφη σύμβαση πρέπει να αποτυπώνει με σαφήνεια το ακίνητο, τη διάρκεια της παραχώρησης, τον σκοπό χρήσης, την υποχρέωση απόδοσης, τις δαπάνες που βαρύνουν τον χρησάμενο, την απαγόρευση παραχώρησης σε τρίτο και τη ρητή έλλειψη οποιουδήποτε ανταλλάγματος.
Η βασική διαφορά από τη μίσθωση
Η ουσιώδης διάκριση του χρησιδανείου από τη μίσθωση βρίσκεται στο αντάλλαγμα. Στη μίσθωση ο εκμισθωτής παραχωρεί τη χρήση του ακινήτου έναντι μισθώματος. Στο χρησιδάνειο η χρήση παραχωρείται χωρίς μίσθωμα και χωρίς οποιοδήποτε άλλο αντάλλαγμα.
Η διαφορά αυτή είναι κρίσιμη, διότι στην πράξη δεν αρκεί να μην καταβάλλεται μίσθωμα σε χρήμα. Πρέπει να μην υπάρχει ούτε έμμεση αντιπαροχή. Αν ο χρησάμενος αναλαμβάνει υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη, εκτελεί εργασίες σημαντικής αξίας, εξοφλεί δάνειο, καλύπτει φόρους, παρέχει υπηρεσίες ή συμφωνεί σε συμψηφισμούς, τότε η σχέση απομακρύνεται από το γνήσιο χρησιδάνειο.
Η ονομασία της σύμβασης δεν δεσμεύει ούτε το αστικό δικαστήριο ούτε τη Φορολογική Διοίκηση. Η σχέση δεν κρίνεται από τον τίτλο της, αλλά από το πραγματικό οικονομικό της περιεχόμενο. Αν η σύμβαση ονομάζεται χρησιδάνειο, αλλά στην πραγματικότητα λειτουργεί ως μίσθωση, μπορεί να επαναχαρακτηριστεί.
Δεν σημαίνει, βέβαια, ότι κάθε δαπάνη του χρησαμένου συνιστά αντάλλαγμα. Η πληρωμή των λογαριασμών ρεύματος, νερού, κοινοχρήστων ή μικρών δαπανών συντήρησης είναι συνήθως συμβατή με το χρησιδάνειο, διότι συνδέεται με τη χρήση του ακινήτου. Το όριο βρίσκεται εκεί όπου η δαπάνη παύει να είναι λειτουργική δαπάνη του χρήστη και μετατρέπεται σε ουσιαστική οικονομική ωφέλεια του ιδιοκτήτη.
Πότε εφαρμόζεται θεμιτά το χρησιδάνειο ακινήτου
Το χρησιδάνειο εφαρμόζεται θεμιτά όταν συντρέχουν δύο βασικές προϋποθέσεις: πρώτον, υπάρχει πραγματική απουσία ανταλλάγματος, άμεσου ή έμμεσου και δεύτερον, η παραχώρηση δεν υποκαθιστά οικονομική εκμετάλλευση του ακινήτου ή ισοδύναμη ωφέλεια του παραχωρούντος.
Με άλλα λόγια, το χρησιδάνειο δεν είναι το κατάλληλο εργαλείο όταν τα μέρη θέλουν στην πραγματικότητα να οργανώσουν μία μίσθωση χωρίς να την εμφανίσουν ως τέτοια. Είναι θεμιτό όταν ανταποκρίνεται σε πραγματική δωρεάν παραχώρηση, η οποία εξηγείται από οικογενειακούς, κοινωνικούς, προσωρινούς ή άλλους μη εισοδηματικούς λόγους.
Εάν, για παράδειγμα, ένας γονέας παραχωρεί κατοικία στο τέκνο του για κύρια κατοικία, η δωρεάν χρήση είναι κοινωνικά και οικονομικά εξηγήσιμη. Εάν όμως ένας ιδιοκτήτης παραχωρεί επαγγελματικό ακίνητο σε τρίτο για μακροχρόνια χρήση χωρίς μίσθωμα, ενώ ο τρίτος αποκομίζει ουσιαστικό οικονομικό όφελος, η σχέση χρειάζεται πολύ προσεκτική αξιολόγηση.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι απλό: αν τα μέρη ήταν ανεξάρτητα και δεν είχαν ειδική προσωπική σχέση, θα παραχωρούνταν πράγματι το ακίνητο δωρεάν;
Χρησιδάνειο μεταξύ συγγενών
Μεταξύ συγγενών, το χρησιδάνειο ακινήτου εμφανίζεται συχνά και είναι κατ’ αρχήν θεμιτό. Η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας από γονέα σε τέκνο, από τέκνο σε γονέα ή μεταξύ άλλων στενών συγγενών ανταποκρίνεται σε πραγματικές κοινωνικές και οικογενειακές ανάγκες. Μπορεί να συνδέεται με σπουδές, προσωρινή στέγαση, οικογενειακή υποστήριξη ή χρήση οικογενειακής περιουσίας χωρίς πρόθεση εκμετάλλευσης.
Στις περιπτώσεις αυτές, η έλλειψη ανταλλάγματος είναι ευκολότερα εξηγήσιμη. Η οικογενειακή σχέση μπορεί να τεκμηριώνει τον κοινωνικό ή ηθικό λόγο της παραχώρησης. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η συγγένεια δημιουργεί αμάχητο τεκμήριο γνήσιου χρησιδανείου.
Ακόμη και μεταξύ συγγενών, το χρησιδάνειο χρειάζεται προσοχή όταν η χρήση είναι μακροχρόνια, αποκλειστική, επαγγελματική ή οικονομικά εκμεταλλεύσιμη. Αν, για παράδειγμα, τέκνο χρησιμοποιεί οικογενειακό ακίνητο για επαγγελματική δραστηριότητα, αν υπεκμισθώνει το ακίνητο ή αν αναλαμβάνει σοβαρές δαπάνες που υποκαθιστούν μίσθωμα, η σχέση πρέπει να εξετάζεται ουσιαστικά.
Η συγγένεια μπορεί να καθιστά πιο εύλογη τη δωρεάν παραχώρηση και να μειώνει την πιθανότητα αμφισβήτησης της γνησιότητας του χρησιδανείου, δεν αποκλείει όμως τον έλεγχο ύπαρξης έμμεσης αντιπαροχής.
Χρησιδάνειο μεταξύ τρίτων ή φίλων
Το χρησιδάνειο μπορεί να συναφθεί και μεταξύ τρίτων ή φίλων. Δεν υπάρχει κανόνας που να απαγορεύει τη δωρεάν παραχώρηση ακινήτου σε μη συγγενικό πρόσωπο. Ωστόσο, σε αυτές τις περιπτώσεις απαιτείται αυξημένη προσοχή, διότι η δωρεάν παραχώρηση χρήσης χωρίς προφανή λόγο δεν είναι πάντοτε οικονομικά εύλογη.
Η φιλική σχέση δεν δημιουργεί τεκμήριο γνησιότητας του χρησιδανείου. Ιδίως όταν το ακίνητο έχει σαφή αγοραία αξία εκμετάλλευσης, όταν η χρήση είναι μακροχρόνια ή όταν ο χρησάμενος αποκομίζει σημαντικό οικονομικό όφελος, γεννάται το ερώτημα γιατί η σχέση δεν έχει τη μορφή μίσθωσης.
Θεμιτές περιπτώσεις δωρεάν χρήσης σε τρίτο μπορεί να υπάρχουν. Για παράδειγμα, προσωρινή παραχώρηση κατοικίας λόγω έκτακτης ανάγκης, χρήση ακινήτου μέχρι την πώλησή του, παραχώρηση για κοινωνικό, πολιτιστικό ή κοινωφελή σκοπό ή βραχεία χρήση χωρίς οικονομική εκμετάλλευση μπορούν να εξηγούν τη δωρεάν παραχώρηση.
Αντίθετα, μακροχρόνια και αποκλειστική χρήση επαγγελματικού ακινήτου από τρίτο, χωρίς μίσθωμα και χωρίς ειδική αιτιολόγηση, δεν είναι ουδέτερη. Χρήζει αυξημένου ελέγχου ως προς το αν υποκρύπτει μίσθωση, αντιπαροχή, επαγγελματική διευκόλυνση, συμψηφισμό ή τεχνητή διευθέτηση.
Η ορθή πρακτική θέση είναι ότι η δωρεάν παραχώρηση ακινήτου μεταξύ μη συγγενών ή μη εμφανώς συνδεόμενων προσώπων απαιτεί ειδική αιτιολόγηση και αυξημένη τεκμηρίωση, ιδίως όταν το ακίνητο έχει οικονομική αξία εκμετάλλευσης.
Χρησιδάνειο και άτυπη παραχώρηση χρήσης
Το χρησιδάνειο πρέπει να διακρίνεται και από την απλή άτυπη παραχώρηση χρήσης. Στο χρησιδάνειο υπάρχει συμφωνία βουλήσεων, έστω και άτυπη, με συγκεκριμένο περιεχόμενο: παραχώρηση χρήσης χωρίς αντάλλαγμα και υποχρέωση απόδοσης.
Στην απλή άτυπη παραχώρηση, ο κύριος του ακινήτου επιτρέπει στην πράξη τη χρήση από τρίτο, χωρίς να έχει καταρτισθεί συγκεκριμένη συμβατική σχέση. Η χρήση είναι κατ’ αρχήν ευχερέστερα ανακλητή και δεν δημιουργεί την ίδια συμβατική δομή υποχρεώσεων.
Η διάκριση έχει σημασία για την αξίωση απόδοσης του ακινήτου, για την ευθύνη από φθορές, για τη διάρκεια της χρήσης και για την απόδειξη της συμφωνίας.
Χρησιδάνειο και δωρεά
Η δωρεά είναι διαφορετικός θεσμός. Στη δωρεά υπάρχει οριστική περιουσιακή μετακίνηση. Στο χρησιδάνειο υπάρχει μόνο προσωρινή παραχώρηση χρήσης.
Η δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου δεν συνιστά δωρεά κατά την έννοια των άρθρων 496 επ. ΑΚ, διότι δεν επέρχεται οριστική περιουσιακή μετακίνηση. Ο κύριος δεν αποξενώνεται από την κυριότητα ή από άλλο εμπράγματο δικαίωμα. Απλώς επιτρέπει τη χρήση του ακινήτου από τρίτο, για ορισμένο ή αόριστο χρόνο, με υποχρέωση απόδοσης.
Η διάκριση έχει πρακτική σημασία και ως προς τον τύπο. Η δωρεά ακινήτου απαιτεί συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή ή καταχώριση, διότι μεταβιβάζεται εμπράγματο δικαίωμα. Το χρησιδάνειο ακινήτου δεν απαιτεί τέτοιο τύπο, διότι δεν μεταβιβάζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα.
Η φορολογική έννοια της δωρεάν παραχώρησης ακινήτου
Στο φορολογικό δίκαιο χρησιμοποιείται ο όρος δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου. Ο όρος αυτός δεν ταυτίζεται με συγκεκριμένη αστική σύμβαση. Μπορεί να στηρίζεται σε χρησιδάνειο, σε οικογενειακή συμφωνία, σε άτυπη παραχώρηση ή σε άλλη σχέση χωρίς μίσθωμα.
Το άρθρο 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος εντάσσει στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία το εισόδημα που προκύπτει από εκμίσθωση, ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων, το οποίο τεκμαίρεται σε ποσοστό 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Επομένως, το χρησιδάνειο μπορεί να είναι αστική σύμβαση χωρίς αντάλλαγμα, αλλά η δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου μπορεί να παράγει τεκμαρτό φορολογητέο εισόδημα για αυτόν που παραχωρεί το ακίνητο. Αυτό ισχύει εφόσον δεν συντρέχει ειδική απαλλαγή, ανεξαρτήτως του εάν ο χρησάμενος είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο.
Η φορολογική αυτή αντιμετώπιση είναι κρίσιμη: το γεγονός ότι δεν εισπράττεται μίσθωμα δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχει φορολογική υποχρέωση.
Η εξαίρεση για κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες
Η βασικότερη εξαίρεση από το τεκμαρτό εισόδημα αφορά τη δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. προς ανιόντες ή κατιόντες, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία. Στην περίπτωση αυτή το τεκμαρτό εισόδημα του 3% απαλλάσσεται από τον φόρο.
Η εξαίρεση αυτή συνδέεται με τον κοινωνικό και οικογενειακό χαρακτήρα της παραχώρησης. Ο νομοθέτης αναγνωρίζει ότι η παραχώρηση κατοικίας από γονέα σε τέκνο ή αντίστροφα για κύρια κατοικία δεν έχει κατ’ ανάγκη επενδυτικό ή εισοδηματικό χαρακτήρα.
Αν, όμως, η κατοικία υπερβαίνει τα 200 τ.μ., η απαλλαγή καταλαμβάνει μόνο το μέρος που αντιστοιχεί στα 200 τ.μ. και για την υπερβάλλουσα επιφάνεια προκύπτει τεκμαρτό εισόδημα. Επίσης, η απαλλαγή αφορά κύρια κατοικία και όχι επαγγελματική χρήση ή άλλη μορφή οικονομικής αξιοποίησης.
Φιλοξενία και δωρεάν παραχώρηση
Η δωρεάν παραχώρηση δεν πρέπει να συγχέεται με τη φιλοξενία. Η φιλοξενία αφορά προσωρινή στέγαση προσώπου σε κατοικία άλλου, χωρίς αυτοτελή και αποκλειστική χρήση του ακινήτου. Αντίθετα, στη δωρεάν παραχώρηση ο λήπτης χρησιμοποιεί το ακίνητο ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία και έχει αυτοτελή χρήση του χώρου.
Η διάκριση έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία. Όταν κάποιος διαμένει προσωρινά στην κατοικία άλλου, χωρίς να έχει αποκλειστική χρήση ανεξάρτητου ακινήτου, πρόκειται για φιλοξενία. Όταν όμως του παραχωρείται αυτοτελές διαμέρισμα ή κατοικία για διαμονή, τότε πρόκειται για δωρεάν παραχώρηση χρήσης, με τις φορολογικές συνέπειες του άρθρου 39 ΚΦΕ, εκτός αν συντρέχει ειδική απαλλαγή.
Η εσφαλμένη δήλωση φιλοξενίας αντί δωρεάν παραχώρησης μπορεί να δημιουργήσει φορολογικό κίνδυνο, ιδίως όταν από τα πραγματικά δεδομένα προκύπτει αυτοτελής χρήση κατοικίας.
Παραχώρηση ακινήτου από εταιρεία σε εργαζόμενο, εταίρο ή μέτοχο
Ιδιαίτερη φορολογική βαρύτητα έχει η παραχώρηση κατοικίας ή άλλου ακινήτου από εταιρεία σε εργαζόμενο, εταίρο, μέτοχο, διαχειριστή ή διευθυντικό στέλεχος. Στην περίπτωση αυτή δεν εξετάζεται μόνο η δωρεάν παραχώρηση από την πλευρά της εταιρείας, αλλά και η πιθανή παροχή σε είδος προς τον λήπτη.
Εάν η χρήση του ακινήτου εξυπηρετεί προσωπική ανάγκη του εργαζομένου, εταίρου ή μετόχου, μπορεί να προκύψει φορολογητέα παροχή σε είδος. Αντίθετα, όταν η παραχώρηση είναι απολύτως συνδεδεμένη με επιχειρηματική ανάγκη, όπως προσωρινή μετακίνηση εργαζομένου σε άλλη εγκατάσταση για τις ανάγκες του εργοδότη, η αξιολόγηση μπορεί να διαφοροποιείται.
Ιδίως σε οικογενειακές εταιρείες, εταιρείες ακινήτων, ΙΚΕ και ανώνυμες εταιρείες, η παραχώρηση εταιρικού ακινήτου σε μέτοχο ή διαχειριστή δεν πρέπει να καλύπτεται απλώς με τον τύπο του χρησιδανείου. Πρέπει να εξετάζεται αν υπάρχει προσωπική ωφέλεια, παροχή σε είδος, διανομή ωφέλειας ή ζήτημα συνδεδεμένων προσώπων.
Χρησιδάνειο και Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής
Μετά την κατάργηση του τέλους χαρτοσήμου και την εισαγωγή του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής, πρέπει να διακρίνεται η φορολογία εισοδήματος από το τέλος επί συναλλαγής. Το γνήσιο χρησιδάνειο ακινήτου, εφόσον δεν υποκρύπτει αντάλλαγμα ή επαχθή σχέση, δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως συναλλαγή που επιβαρύνεται αυτομάτως με Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής. Κρίσιμη προϋπόθεση είναι να πρόκειται πράγματι για άμισθη παραχώρηση χρήσης και όχι για μίσθωση ή άλλη επαχθή σχέση με διαφορετικό τίτλο.
Αν η σχέση που εμφανίζεται ως χρησιδάνειο υποκρύπτει επαγγελματική μίσθωση, αντάλλαγμα σε είδος, συμψηφισμό ή άλλη οικονομική παροχή, τότε οι συνέπειες πρέπει να αξιολογηθούν με βάση το πραγματικό περιεχόμενο της σχέσης.
Υποκρυπτόμενη μίσθωση και τεχνητή διευθέτηση
Το μεγαλύτερο πρακτικό πρόβλημα εμφανίζεται όταν το χρησιδάνειο χρησιμοποιείται ως τύπος για να καλύψει πραγματική μίσθωση ή άλλη επαχθή σχέση. Η Φορολογική Διοίκηση δεν δεσμεύεται από τον τίτλο της σύμβασης. Εξετάζει το πραγματικό οικονομικό περιεχόμενο. Ενδείξεις υποκρυπτόμενης μίσθωσης ή επαχθούς σχέσης μπορεί να είναι η ανάληψη ουσιωδών εργασιών ανακαίνισης αντί μισθώματος, η παροχή υπηρεσιών προς τον ιδιοκτήτη, η ανάληψη δανειακών, φορολογικών ή άλλων υποχρεώσεών του, η ύπαρξη συμψηφιστικής σχέσης ή οποιαδήποτε άλλη οικονομική παροχή που λειτουργεί ως αντάλλαγμα για τη χρήση.
Σε τέτοιες περιπτώσεις μπορεί να τεθεί ζήτημα επαναχαρακτηρισμού της σχέσης ως μίσθωσης ή ως άλλης επαχθούς συναλλαγής. Παράλληλα, σε ακραίες περιπτώσεις μπορεί να εξεταστεί και η ύπαρξη τεχνητής ή μη γνήσιας διευθέτησης, ιδίως όταν η επιλεγείσα μορφή δεν ανταποκρίνεται σε βάσιμους οικονομικούς ή κοινωνικούς λόγους, αλλά αποβλέπει κυρίως στην αποφυγή φόρου.
Το κρίσιμο στοιχείο δεν είναι η ονομασία της σύμβασης, αλλά η οικονομική λειτουργία της.
Παραδείγματα
Παράδειγμα 1 – Γνήσιο χρησιδάνειο μεταξύ συγγενών
Πατέρας παραχωρεί στο τέκνο του κατοικία 100 τ.μ. για κύρια κατοικία, χωρίς μίσθωμα. Αστικά μπορεί να υπάρχει χρησιδάνειο. Φορολογικά πρόκειται για δωρεάν παραχώρηση κύριας κατοικίας προς κατιόντα μέχρι 200 τ.μ., η οποία απαλλάσσεται από το τεκμαρτό εισόδημα, εφόσον δηλώνεται ορθά.
Παράδειγμα 2 – Δωρεάν παραχώρηση σε φίλο
Ιδιοκτήτης παραχωρεί δωρεάν σε φίλο του διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ. Δεν εισπράττει μίσθωμα. Η σχέση δεν είναι αυτομάτως εικονική, αλλά η φιλική σχέση δεν αρκεί από μόνη της για να εξηγήσει φορολογικά τη δωρεάν παραχώρηση. Ο ιδιοκτήτης έχει τεκμαρτό εισόδημα 6.000 ευρώ, δηλαδή 3% επί της αντικειμενικής αξίας, εκτός αν συντρέχει ειδική απαλλαγή.
Παράδειγμα 3 – Προσωρινή χρήση λόγω ανάγκης
Ο Α παραχωρεί προσωρινά σε φίλο του κατοικία για λίγους μήνες, επειδή ο τελευταίος αντιμετωπίζει έκτακτη προσωπική ή οικογενειακή ανάγκη. Δεν υπάρχει αντάλλαγμα, η χρήση είναι βραχεία και δεν συνδέεται με οικονομική εκμετάλλευση. Η σχέση μπορεί να στηριχθεί ευκολότερα ως γνήσιο χρησιδάνειο, υπό την επιφύλαξη της ορθής φορολογικής αποτύπωσης.
Παράδειγμα 4 – Υποκρυπτόμενη μίσθωση μέσω ανακαίνισης
Ιδιοκτήτης παραχωρεί επαγγελματικό ακίνητο σε εταιρεία χωρίς μίσθωμα, αλλά η εταιρεία αναλαμβάνει ανακαίνιση 60.000 ευρώ, η οποία αυξάνει μόνιμα την αξία του ακινήτου και παραμένει στον ιδιοκτήτη. Στην περίπτωση αυτή υπάρχει σοβαρός κίνδυνος η σχέση να μη θεωρηθεί γνήσιο χρησιδάνειο, αλλά επαχθής σχέση με έμμεσο αντάλλαγμα.
Παράδειγμα 5 – Εταιρικό ακίνητο σε μέτοχο ή διαχειριστή
Εταιρεία παραχωρεί κατοικία ιδιοκτησίας της σε μέτοχο ή διαχειριστή, χωρίς μίσθωμα. Ακόμη και αν συνταχθεί σύμβαση χρησιδανείου, πρέπει να εξεταστεί αν ο λήπτης αποκτά προσωπική ωφέλεια και αν δημιουργείται παροχή σε είδος ή άλλη φορολογική συνέπεια. Η αστική άμισθη φύση της σύμβασης δεν αρκεί για να αποκλείσει τη φορολογική αξιολόγηση.
Παράδειγμα 6 – Εσφαλμένη δήλωση φιλοξενίας
Γονέας παραχωρεί στο τέκνο του ξεχωριστό διαμέρισμα για μόνιμη κατοικία, αλλά στη δήλωση εμφανίζεται ως φιλοξενία. Αν το τέκνο έχει αυτοτελή και αποκλειστική χρήση της κατοικίας, δεν πρόκειται για φιλοξενία αλλά για δωρεάν παραχώρηση. Η ορθή φορολογική απεικόνιση είναι κρίσιμη, ακόμη και αν λόγω συγγένειας εφαρμόζεται απαλλαγή.
Φορολογικοί κίνδυνοι και κυρώσεις
Οι βασικοί κίνδυνοι εντοπίζονται στη μη δήλωση του τεκμαρτού εισοδήματος από δωρεάν παραχώρηση, στην εσφαλμένη δήλωση φιλοξενίας αντί δωρεάν παραχώρησης, στη χρήση χρησιδανείου για απόκρυψη μίσθωσης, στη μη φορολόγηση παροχής σε είδος και στην έλλειψη τεκμηρίωσης όταν η παραχώρηση γίνεται μεταξύ τρίτων ή μεταξύ εταιρείας και συνδεδεμένων προσώπων.
Σε περίπτωση ελέγχου, η Φορολογική Διοίκηση μπορεί να αναζητήσει τον πραγματικό χαρακτήρα της σχέσης, να καταλογίσει φόρο εισοδήματος, τόκους, πρόστιμα και, σε σοβαρές περιπτώσεις, να εξετάσει αν συντρέχουν προϋποθέσεις καταχρηστικής ή μη γνήσιας διευθέτησης.
Για τον λόγο αυτό, κάθε περίπτωση χρησιδανείου ακινήτου πρέπει να εξετάζεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά: ποιος παραχωρεί, σε ποιον παραχωρεί, για ποιον σκοπό, για πόσο χρόνο, με ποιες δαπάνες, με ποιο οικονομικό αποτέλεσμα και με ποια φορολογική αποτύπωση.
Τελική επισήμανση
Το χρησιδάνειο ακινήτου είναι θεμιτός και πρακτικά χρήσιμος θεσμός όταν αποτυπώνει πραγματική δωρεάν παραχώρηση χρήσης, χωρίς άμεσο ή έμμεσο αντάλλαγμα. Εφαρμόζεται κατ’ εξοχήν σε σχέσεις όπου η δωρεάν χρήση εξηγείται από οικογενειακούς, κοινωνικούς, προσωρινούς ή άλλους μη εισοδηματικούς λόγους και δεν υποκαθιστά οικονομική εκμετάλλευση του ακινήτου.
Μεταξύ συγγενών, η έλλειψη ανταλλάγματος είναι συνήθως ευκολότερα εξηγήσιμη, χωρίς όμως να αποκλείεται ο έλεγχος ύπαρξης έμμεσης αντιπαροχής. Μεταξύ τρίτων ή φίλων, η δωρεάν παραχώρηση χρήσης χωρίς σαφή λόγο αποτελεί εξαιρετική περίπτωση και απαιτεί ειδική αιτιολόγηση, ιδίως όταν η χρήση είναι σταθερή, αποκλειστική και οικονομικά εκμεταλλεύσιμη.
Η φορολογική του αντιμετώπιση απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή. Η δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου υπάγεται, κατά κανόνα, στο τεκμαρτό εισόδημα 3% της αντικειμενικής αξίας, εκτός αν συντρέχει ειδική απαλλαγή. Παράλληλα, όταν η σύμβαση χρησιμοποιείται για να καλύψει μίσθωση, παροχή σε είδος ή άλλη επαχθή σχέση, μπορεί να επαναχαρακτηριστεί.
Η ασφαλής διατύπωση είναι η εξής: το χρησιδάνειο είναι δωρεάν ως σύμβαση, αλλά όχι κατ’ ανάγκη ουδέτερο ως φορολογικό γεγονός. Ιδίως όταν η δωρεάν παραχώρηση αφορά ακίνητο με οικονομική αξία εκμετάλλευσης και λαμβάνει χώρα μεταξύ μη συγγενών, φίλων, συνεργατών ή εταιρικά συνδεόμενων προσώπων, απαιτείται αυξημένη τεκμηρίωση, διότι η άμισθη μορφή της σύμβασης δεν αρκεί από μόνη της για να αποκλείσει τον φορολογικό έλεγχο.
* O Γιώργος Δαλιάνης είναι Διευθύνων Σύμβουλος της Artion Α.Ε. & ιδρυτής του Ομίλου Artion, Οικονομολόγος Φοροτεχνικός.
Ο Διονύσης Σαμόλης είναι Μέτοχος και μέλος Δ.Σ., Γενικός Διευθυντής της Artion. A.E.
Ο Θάνος Δαλιάνης είναι Partner της GRAND VALUE, εταιρεία-μέλος του ΟΜΙΛΟΥ ARTION.
Το ανωτέρω κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και σε καμία περίπτωση δεν υποκαθιστά τις εξειδικευμένες συμβουλευτικές υπηρεσίες.
Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθυνθείτε στην ARTION Α.Ε. (Οιδίποδος 1-3, Χαλάνδρι|+30 210 6009062| www.artion.gr).
Πηγή: capital
Σχετικά άρθρα
- Unique Post
Δημοσίευση από AutoPolis, Βρίσκεται στις κατηγορίες Διάφορες ειδήσεις
